Lakásbérbeadás jogszerűen 2012-ben is
Jó hír: kedvező irányban módosultak az ingatlan-bérbeadás szabályai! Hogy mi változott? Tudja meg bejegyzésünkből!
Kedvezően változtak az ingatlan-bérbeadás szabályai az idei évtől. A többi között a lakását bérbe adó magánszemély levonhatja a bérleti díjból származó bevételéből az általa más településen bérelt lakóingatlan bérleti díját. Összeszedtük a legfontosabb módosításokat.
Ami változott
Lényeges változás az idei évre, hogy a munkavállalás elősegítése érdekében a lakását bérbe adó magánszemély levonhatja a bérleti díjból származó bevételéből az általa más településen bérelt lakóingatlan bérleti díját. Ez kedvező változás, hiszen a magánszemélyek munkavállalási célból történő lakhelyváltás miatt jellemzően nem szeretik eladni a „régi lakásukat”. A levonhatóság további feltétele, hogy a bérbeadásnak és a bérbevételnek ugyanabban az évben kell megtörténnie, és az időtartama meg kell, hogy haladja a 90 napot. Nem vonható le a bérleti díj, ha a magánszemélynek az általa bérelt lakás bérleti díját megtérítik, vagy ha a bérelt lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben az általa fizetett bérleti díjat költségként elszámolja.
Amennyiben a magánszemély az ingatlan-bérbeadást kifizető részére nyújtja, a kifizetőnek minden esetben adóelőleget kell vonnia. A 2011. december 31-éig hatályos jogszabályi rendelkezések szerint a kifizetőnek csak akkor kellett az adóelőleget levonnia, ha az adószámmal rendelkező magánszemély azt írásban kérte. Ha az adót a kifizető nem vonja le, vagy nem kifizetőnek történik a bérbeadás, akkor a magánszemélynek negyedévente önadózással kell megfizetnie a számított adóelőleget.
Az adóelőleg megállapítása érdekében maximum a bevétel 50 százalékáig lehet nyilatkozni az igazolható vagy igazolás nélkül elszámolható költségekről (2011-ben még akár 100 százalékról is lehetett nyilatkozni). Ilyen nyilatkozat hiányában az önálló tevékenységből származó bevétel esetében költségnyilatkozat nélkül is csak a bevétel 90 százaléka tartozik az adóelőleg-alapba.
A törvényben pontosították az úgynevezett „78 százalékos szabályt” (az adóalap-kiegészítés alapjául szolgáló összeg megállapítása során a jövedelem 78 százalékát kell jövedelemként figyelembe venni akkor, ha a magánszemély kötelezett a szociális hozzájárulási adó vagy az egészségügyi hozzájárulás megfizetésére, de nem alkalmazható ez a szabály akkor, ha azt a magánszemély részére megtérítik, vagy azt költségként számolhatja el), miszerint azt nem lehet alkalmazni lakásbérbeadás esetében. A tételes költségelszámolás választása esetén, amennyiben a magánszemély 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás fizetésére is kötelezett, akkor az egészségügyi hozzájárulást elszámolhatja költségként.
Főszabály szerint a kifizető köteles az adóalap-kiegészítést alkalmazni az általa kifizetett összeg adóelőlegének a megállapítása során. A magánszemély azonban írásban kérheti a kifizetőtől ennek a mellőzését, amennyiben nyilatkozik, hogy az összevont adóalapba tartozó várható éves jövedelme nem haladja meg a 2 424 000 forintot.
Van, ami nem változott
A lakásbérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap részeként, önálló tevékenységből származó jövedelem. A jövedelem megállapításánál vagy a tételes költségelszámolást, vagy 10 százalékos költségáltalányt lehet választani. Tételes költségelszámolás esetén kizárólag a bérbeadáshoz kapcsolódó költségeket lehet elszámolni, amelyeket bizonylattal is alá kell támasztani, tehát számlát kell kérni az elvégzett munkáról, például a vízvezeték-szerelőtől, vagy a festőtől. A bérbeadó értékcsökkenést is elszámolhat, de csak abban az esetben, ha tételes költségelszámolást alkalmaz.
Amennyiben a magánszemély a lakásbérbeadásra nem akarja az áfaköteles bérbeadást választani, akkor az adóazonosító jelével végezheti a bérbeadási tevékenységet, nem kell az úgynevezett 7-es adószámot kiváltania. Az általános forgalmi adóról szóló törvény főszabálya szerint a lakóingatlan bérbeadása – a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel – adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.
Tapasztalataim szerint sok esetben az is probléma, hogy a bérbeadó magányszemélyek nem ismerik a szabályozást. Gyakran csak szájhagyomány útján terjedő ismerettel rendelkeznek a bérbeadással kapcsolatos adózási szabályokról. Reményeim szerint ez a jövőben változni fog, és ez alapján az adózói hozzáállás is fokozatosan javulhat. Nem a legfontosabb, de nem is elhanyagolható szempont, hogy a bevallott jövedelem szerepel az adózó által kért adóhatósági igazoláson is.
További részletek
A további részletekről tájékozódhatnak az InfoRádió Adóinfó Magazinjának adott interjúnkból:
http://inforadio.hu/hir/gazdasag/magazin/2/
Tisztelt Héhn Miklós
Családi házat adok bérbe a hozzátartozó udvarral. Amortizációt csak az épületre lehet számolni vagy az egész ingatlanra? Ha csak az épületre akkor hogyan határozom meg az épület értékét? (nem tudom elképzelni, hogy földterületre /udvar/ amortizációt lehessen elszámolni).
Az ingatlant ajándékba kaptam. Szerzéskori értéknek az ajándékozási szerződésbe írt összeg felel meg?
Üdvözlettel Gyetvai B
Tisztelt Gyetvai Úr!
A ingatlan értékét meg kellene bontani telek és épületre, ezt csak szakértői véleménnyel alátámasztottan tudja megtenni. Az udvar az szja törvény értelmében telek lesz, erre valóban nem tud amortizációt elszámolni. Az ingatlan értéke ajándékozás esetében az illeték kiszabáshoz figyelembe vett érték, ha illeték kiszabása nem történt, akkor az illeték törvényben meghatározott forgalmi érték lesz (szakértői vélemény).
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Lakás bérbeadásánál, hogyan kell kiszámolni a fizetendő adót, járulékot ha mondjuk a bérleti díj 50 ezer forint?
Mi a helyzet akkor ha lakásvásárlásnál az eladó még egy ideig a lakásban marad és lakbért fizet? Mondjuk szintén 50 ezer forintos bérleti díjjal számítva.
Köszönettel: Tamás
Kedves Tamás!
A jelenleg hatályos szabályok szerint nem mindegy, hogy a bérbeadó emellett rendelkezik-e más jövedelemmel. Amennyiben a jövedelme nem haladja meg a 2 424 000 Ft-ot, akkor az adóalap kiegészítés nem kell alkalmazni. A lenti összegnél maradva ha a 10%-os költéség átalányt választja akkor a bevétel 90%-a után fizeti meg az adót ami 7200 Ft. Járulékot nem kell fizetni, eho fizetési kötelezettség terheli a bérbeadásból származó jövedelmet amennyiben az 1 millió Ft-ot meghaladja.
A lakás eladás és a vissza bérlés két külön ügylet, elválik egymástól. Ebben az esetben is a bérleti díj az előbb vázoltak szerint adózik.
üdvözlettel:
Héhn Miklós
Kedves Címzett!
Heti 40 órás jogviszony mellett végzett szakértői tevékenység esetén melyik az előnyösebb: számlaadásra kötelezett magánszemélyként, vagy egyéni vállalkozóként dolgozni?
A számlaadásra köteletett szakértő végezhet tételes költségelszámolást tevékenységéhez kapcsolódóan? A biztosítási kötelezettség elbírálásánál
1. a költségekkel csökkentett bevétel számít?
2. össze kell számítani az azonos időszakra vonatkozó bevételeket, vagy számlánként kell elbírálni?
Üdvözlettel,
Valér Fruzsina
Tisztelt Valér Fruzsina!
Sajnos a feltett kérdések nem kapcsolódnak az ingatlan bérbeadásról szóló publikációhoz, így azokat nem áll módomban megválaszolni. Amennyiben a kérdéseire szeretne választ kapni, ezt csak adótanácsadás keretében tudjuk megtenni.
üdvözlettel:
Héhn Miklós
Családi házunk alsó szintjét szeretnénk kiadni évente egy-két hónapra egy oktatást végző cégnek. Ebben az esetben sem érint ÁFA kört? Adóznunk ugyanúgy kell, mintha magánszemélynek adtuk volna ki?
Válaszát előre is köszönöm!
Tisztelt Éva!
Amennyiben Ön az ingatlant adja bérbe az adott cégnek, akkor a bérbeadás alapból áfa mentes. Adózási szempontból a helyzet más lesz. Ebben az esetben a cégnek kell levonni az adót és nyilatkoztatni Önöket a költségelszámolásról. A cégnek be is kell vallania és befizetnie a NAV részére az Önöktől levont adót, majd erről igazolást átadni.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Köszönöm gyors válaszát!
Kedves Miklós!
Segítségét kérem. Szeretném kiadni a lakásom magánszemélynek. Az én nyugdíjam 54 ezer Ft, a lakást 50 ezerért adom ki, a rezsi kb. 30-35 ezer. Nem tudom melyik költségelszámolást válasszam, melyik lenne előnyösebb a számomra?
Köszönettel
Kedves Anikó!
Amennyiben a rezsi számlák az Ön nevére szólnak, akkor a tételes költségelszámolással jobban jár.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Kedves Miklós!
Feleségemmel 50-50% tulajdonú lakást szeretnénk bérbe adni. Feleségem gyeden van, tehát az alacsony “fizetése” miatt, ha az ő nevében adnánk ki a lakást akkor csak 16% adó terhelné, míg ha én adom ki, akkor már – 2,424mFt br felett vagyok- a 27% adó terheli.
Kérdésem hogy jó-e ez a gondolatmenet? Ingatlanbérbeadást végezhet a feleségem a gyed mellett, annak elvesztése nélkül?
Köszönettel!
Kedves Imre!
Annyi pontosítással indítanék, hogy a 2 424 000 Ft feletti részt terheli a szuperbruttósítás, az az erre a részre az adó 20,32%. A GYED esetében az ingatlan bérbeadás nem befolyásoló tényező.
A közös tulajdon esetében a tulajdonosok kijelölhetik, hogy ki adja bérbe az ingatlant, ez Önöknél is a jó megoldás.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós