Lakásbérbeadás jogszerűen 2012-ben is

Jó hír: kedvező irányban módosultak az ingatlan-bérbeadás szabályai! Hogy mi változott? Tudja meg bejegyzésünkből!

Héhn Miklós

Partner, Számviteli üzletág vezető
A szerző további bejegyzései » Bemutatkozás ▼

Kedvezően változtak az ingatlan-bérbeadás szabályai az idei évtől. A többi között a lakását bérbe adó magánszemély levonhatja a bérleti díjból származó bevételéből az általa más településen bérelt lakóingatlan bérleti díját. Összeszedtük a legfontosabb módosításokat.
Illeték kalkulátorunk segítségével kiszámolhatja mekkora a megvásárolt, öröklött, vagy ajándékba kapott ingatlan után fizetendő illeték mértéke. »

Ami változott

Lényeges változás az idei évre, hogy a munkavállalás elősegítése érdekében a lakását bérbe adó magánszemély levonhatja a bérleti díjból származó bevételéből az általa más településen bérelt lakóingatlan bérleti díját. Ez kedvező változás, hiszen a magánszemélyek munkavállalási célból történő lakhelyváltás miatt jellemzően nem szeretik eladni a „régi lakásukat”. A levonhatóság további feltétele, hogy a bérbeadásnak és a bérbevételnek ugyanabban az évben kell megtörténnie, és az időtartama meg kell, hogy haladja a 90 napot. Nem vonható le a bérleti díj, ha a magánszemélynek az általa bérelt lakás bérleti díját megtérítik, vagy ha a bérelt lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben az általa fizetett bérleti díjat költségként elszámolja.

Amennyiben a magánszemély az ingatlan-bérbeadást kifizető részére nyújtja, a kifizetőnek minden esetben adóelőleget kell vonnia. A 2011. december 31-éig hatályos jogszabályi rendelkezések szerint a kifizetőnek csak akkor kellett az adóelőleget levonnia, ha az adószámmal rendelkező magánszemély azt írásban kérte. Ha az adót a kifizető nem vonja le, vagy nem kifizetőnek történik a bérbeadás, akkor a magánszemélynek negyedévente önadózással kell megfizetnie a számított adóelőleget.

Az adóelőleg megállapítása érdekében maximum a bevétel 50 százalékáig lehet nyilatkozni az igazolható vagy igazolás nélkül elszámolható költségekről (2011-ben még akár 100 százalékról is lehetett nyilatkozni). Ilyen nyilatkozat hiányában az önálló tevékenységből származó bevétel esetében költségnyilatkozat nélkül is csak a bevétel 90 százaléka tartozik az adóelőleg-alapba.

A törvényben pontosították az úgynevezett „78 százalékos szabályt” (az adóalap-kiegészítés alapjául szolgáló összeg megállapítása során a jövedelem 78 százalékát kell jövedelemként figyelembe venni akkor, ha a magánszemély kötelezett a szociális hozzájárulási adó vagy az egészségügyi hozzájárulás megfizetésére, de nem alkalmazható ez a szabály akkor, ha azt a magánszemély részére megtérítik, vagy azt költségként számolhatja el), miszerint azt nem lehet alkalmazni lakásbérbeadás esetében. A tételes költségelszámolás választása esetén, amennyiben a magánszemély 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás fizetésére is kötelezett, akkor az egészségügyi hozzájárulást elszámolhatja költségként.

Főszabály szerint a kifizető köteles az adóalap-kiegészítést alkalmazni az általa kifizetett összeg adóelőlegének a megállapítása során. A magánszemély azonban írásban kérheti a kifizetőtől ennek a mellőzését, amennyiben nyilatkozik, hogy az összevont adóalapba tartozó várható éves jövedelme nem haladja meg a 2  424 000 forintot.

Van, ami nem változott

A lakásbérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap részeként, önálló tevékenységből származó jövedelem. A jövedelem megállapításánál vagy a tételes költségelszámolást, vagy 10 százalékos költségáltalányt lehet választani. Tételes költségelszámolás esetén kizárólag a bérbeadáshoz kapcsolódó költségeket lehet elszámolni, amelyeket bizonylattal is alá kell támasztani, tehát számlát kell kérni az elvégzett munkáról, például a vízvezeték-szerelőtől, vagy a festőtől. A bérbeadó értékcsökkenést is elszámolhat, de csak abban az esetben, ha tételes költségelszámolást alkalmaz.

Amennyiben a magánszemély a lakásbérbeadásra nem akarja az áfaköteles bérbeadást választani, akkor az adóazonosító jelével végezheti a bérbeadási tevékenységet, nem kell az úgynevezett 7-es adószámot kiváltania. Az általános forgalmi adóról szóló törvény főszabálya szerint a lakóingatlan bérbeadása – a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel – adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.

Tapasztalataim szerint sok esetben az is probléma, hogy a bérbeadó magányszemélyek nem ismerik a szabályozást. Gyakran csak szájhagyomány útján terjedő ismerettel rendelkeznek a bérbeadással kapcsolatos adózási szabályokról. Reményeim szerint ez a jövőben változni fog, és ez alapján az adózói hozzáállás is fokozatosan javulhat. Nem a legfontosabb, de nem is elhanyagolható szempont, hogy a bevallott jövedelem szerepel az adózó által kért adóhatósági igazoláson is.

További részletek

A további részletekről tájékozódhatnak az InfoRádió Adóinfó Magazinjának adott interjúnkból:
http://inforadio.hu/hir/gazdasag/magazin/2/

Ossza meg ismerőseivel:

Amennyiben tetszett Önnek bejegyzésünk, kövessen minket a Facebookon is!

Hozzászólások (113)

  1. Nardai Andrea szerint:

    Kedves Miklós!

    Január óta havi 80.000 Ft-ért kiadom a teljes lakásomat egy iroda részére. Most szeptemberben vettem egy másik ingatlant, amit felújítás után (vélhetően 2014. januárjától) szintén szeretnék kiadni egy irodának.
    Az lenne a kérdésem, hogy az új lakás felújítási költségeit hogyan tudnám költségként elszámolni?
    - a jelenlegi bérleti díjak terhére? (ez sajnos nem fedezi feltétlenül a teljes kiadást)
    - átvihetem a számlákat jövőre és majd a 2014. évi bérleti díjnál?
    Továbbá: a rezsi költségbe a távhő és a közös költség számláit is beszámíthatom?

    Válaszát előre is köszönöm, üdvözlettel:
    Nardai Andrea

  2. Kata szerint:

    Kedves Miklós!

    Nyugdíjas vagyok, van egy kis lakásom amit szeretnék kiadni 35 000 Ft-ért. A rezsi az én nevemre jön. Amit ebből fizetek, be kell-e jelentenem az apeh-hoz, vagy így is kiadhatom? Mekkora adófizetési kötelezettségem keletkezik, és mikor kell befizetnem?

    Előre is köszönöm!

  3. S.F. szerint:

    Tisztelt Héhn Miklós!
    Lakásomat kiadtam, bérleti díj: 75e Ft.
    Én viszont béreltem egy másikat azon a településen, ahol dolgozom, szintén 75e Ft-ért. Ilyenkor mit kell bevallanom?
    Köszönettel:
    Simon Ferenc

  4. Kedves Miklós! szerint:

    A lakóingatlanunkon van egy külön bejáratú épületrész, amelyet bérbe adtam. Az ingatlant 1996-ban örököltem, 2007-ben az egész épület fel volt újítva. A bérbe adott 1 szobás, összkomfortos lakrész az épület része. Hogyan, mi alapján lehet így meghatározni az értékcsökkenés alapját? Ellenőrizhető-e ez egyáltalán?

    Válaszát megköszönve:
    Oláh Istvánné

  5. András szerint:

    Kedves Héhn Miklós!

    Lányom (23) egyetemista (munkából származó jövedelemmel még nem rendelkezik), lakását szeretné kiadni, érdeklődnék hogy ezt megteheti úgy, mint magánszemély a kétféle adózásból választva (tételes ktsg. elszámolás, 10% költség általány) majd adóbevallásnál az önálló tevékenységből származó jövedelem rubrikába feltünteti, vagy mint munkából származó jövedelemmel nem rendelkezvén más adószabályok, adóbevallás vonatkozik rá?

  6. Georgina szerint:

    Kedves Miklós!

    Abban kérném segítségét, hogy a jogszabályban hol találok arra utalást, hogy külföldre költözés esetén a külföldi bérleti díj nem vonható le? (egy korábbi válaszában olvastam ezt). A 17§ 5 csak annyit mond, hogy “más településen bérbe vett”, ez mért nem lehet egy külföldi település?

    Köszönettel:
    Georgina

  7. Pierre Gervaire szerint:

    Franciaország és Magyarország között élek hol itt, hol ott…nemrégiben béreltem egy lakást Magyarországon. Meglepetésemre a szerződésben a tulajdonos beleírta azt, hogy az adót, SZJA-t és EHO-t a bérlőnek kell kifizetni. Nem ismerem a magyar törvényeket, nálunk ilyen nem létezik. Törvényesnek tekintett az ilyen pontja a szerződésnek?

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Pierre!

      Kizárólag abban az esetben kell önnek megfizetnie az ingatlan bérbeadás után a személyi jövedelemadót, illetve az egészségügyi hozzájárulást, amennyiben kifizetőnek minősül. Ez akkor történhet meg, ha mint jogi személy veszi bérbe az adott ingatlant magánszemélytől.

      Üdvözlettel: Héhn Miklós

  8. Zsuzsi szerint:

    Kedves Héhn Miklós!

    Magánszemélyként magánszemélynek adom bérbe a lakásom. Tételes költségelszámolást alkalmazok.
    A vonatkozó szabályozás alábbi mondatának értelmezésével kapcsolatban szeretném a segítséget kérni.

    “A kifizető az adóelőleg alapjának megállapítása során költségként legfeljebb a bevétel 50%-át veheti figyelembe.”

    Bementem a NAV ügyfélszolgálatra, és megkérdeztem, hogy ez rám is vonatkozik-e, vagy csak abban az esetben vonatkozna rám, ha az albérlőim kifizetőnek minősülnének? Azt válaszolta az ügyintéző, hogy rám is vonatkozik, mivel itt a “kifizető” szó az SzJA-t megfizetőt takarja, vagyis engem. Nem vagyok benne biztos hogy ez tényleg így van, de annyiban hagytam a dolgot.
    Olvasgattam itt a korábbi hozzászólásokat, illetve az ezekre adott válaszát, ne haragudjon, ha már válaszolt ilyen kérdésre. Csak egy megerősítést szeretnék kérni Öntől:
    ugye a fenti idézett mondat rám nem vonatkozik (mivel magánszemélynek adom bérbe a lakásom és nem kifizetőnek), tehát akár a bevétel 100%-áig elszámolhatok igazolt költségeket – ugye?

    Válaszát előre is nagyon szépen köszönöm!

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Zsuzsi!

      A magánszemélynek történő bérbeadás esetében nincsen korlát a költsége elszámolhatóságával szemben. Ez Önre nem vonatozik és amennyiben a költség 100 százalék, akkor adóelőleget nem fog fizetni.

      Üdvözlettel,
      Héhn Miklós

  9. Katalin szerint:

    Tisztelt Miklós!

    2012 március közepétől van kiadva a lakásom havi 30 ezer ft+rezsiért.
    Ha jól értem a számítást, akkor az éves adóm 30000*10 hó- 10% költségátalány*16%.

    Két gondom van:

    1. Nem írtunk átvételi elismervényt egyszer sem.

    2. A második hónaptól( az első csak fél hónap volt valójában ), egyetlen alkalommal sem kaptam meg a teljes bérleti díjat- hol azért,” mert sokba került a gyógyszer”, hol azért, mert ” a mama nyugdíjából x ezret letiltottak”, hol a kifizetetlen internetszámla miatt, és még sorolhatnám.Volt olyan hónap, amikor még a rezsit sem fizették ki egészen.

    Először adtam ki a lakást és nem voltam felkészülve a “trükközésre”: Mint később megtudtam, a kedves bérlőink viszont már dörzsöltek.
    Még mi sajnáltuk őket, hogy milyen nehéz lehet nekik, még karácsonyi ajándékkal is készültünk, hogy legyen egy kis örömük. De ez már a mi hülyeségünk…

    A kérdésem az lenne, hogy ezek ellenére nekem úgy kell megfizetnem az adómat, mintha rendesen fizettek volna?

    Vagy valami útja-módja, hogy a ténylegesen kapott pénz után adózzak?

    Köszönettel:
    Katalin

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Katalin!

      Az átvételi elismervény mindkét fél érdekeit szolgálja az utólagos viták elkerülése végett. Csak és kizárólag az átvett összeg alapján kell megfizeti az adót, jelen esetben szerintem utólag egy nyilatkozattal a bérbevevő részéről ezt alá lehetne támasztani.

      Üdvözlettel,
      Héhn Miklós

  10. Horváth Hajnalka szerint:

    Tisztelt Héhn Miklós!
    Férjemmel házunk egy részét (max. 5 fő, 2 szoba) “egyéb szálláshely”-ként szeretnénk hasznosítani. Inkább csak a nyári 2-3 hónapban számítunk vendégekre. Érdemes-e a tételes átalányadó + eho (összesen 76 800 Ft / év) fizetését választani? a bevétel ÁFA-köteles lesz?
    És még egy kérdés: amennyiben magánszemélyként én vagyok az üzemeltető, nem esek-e el a TGYÁS-ra ill. GYED-re való jogosultságomtól?
    Választát előre is köszönöm!

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Horváth Hajnalka!

      Azt hogy érdemes-e nem tudom megmondani, mert az ténylegesen a vevők számától függ. A kereskedelmi szálláshely szolgáltatás áfa köteles. A TGYÁS és GYED esetében a munkavégzéshez kötik a jogosultság megszüntetését, az ingatlan-bérbeadás nem minősül munkavégezésnek, ugyanúgy véleményem szerint a szálláshely szolgáltatás sem.

      Üdvözlettel,
      Héhn Miklós

  11. Adél szerint:

    Kedves Miklós!
    Húsz évvel ezelőtt épült társasházban lévő tetőtéri lakásunkat szeretnénk bérbe adni, mely kettőnk nevén (férjem és én) van. A közüzemi számlák a férjem nevére szólnak, de a kiadást az én nevemen szeretnénk futtatni, mert én háztartásbeli vagyok, egyéb jövedelmem nincs. Kérdésem, ha tételes elszámolást szeretnénk választani, hogyan állapítható meg az amortizációhoz az ingatlan értéke/ára, illetve szükséges-e a közüzemi számlákat az én nevemre átíratni. A lakást 100000 Ft/hó+rezsi díjjal szeretnénk kiadni.
    Köszönöm válaszát!

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Adél!

      Az szja törvény szerint a névre szóló számlákat tudja elszámolni, így sajnos át kellene íratni az Ön nevére a közüzemi szolgáltatásokat. Az amortizáció az ingatlan kereseti beszerzési ára alapján kellene, hogy megállapításra kerüljön.

      Üdvözlettel,
      Héhn Miklós

  12. nemeth sarah szerint:

    Tisztelt Héhn Miklós,

    külföldön tartózkodó magyar állampolgár vagyok. Magyarországon csak ideiglenes lakcímmel rendelkezem.
    Szeretném Magyarországon lévő lakásomat bérbe adni 20.000 + rezsi.A számlák az én nevemen maradnának.
    Milyen nyomtatványon kell az adóbevallást elkészíteni? Interneten is elkészíthető ez?
    Külföldön bérelt lakásban lakom, ami kb. 400 EUR-ba kerül havonta. Ennek költségeit le lehet vonni az adóbevallás összegéből?
    Szükség van az adóbevalláshoz a külföldi kereseti igazolásomra abban az esetben, ha csak ideiglenes lakcímmel rendelkezem Magyarországon?

    Előre is köszönöm válaszát:Sarah

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Sarah!

      Az adóbevallás a mindenki számára kötelező 53-as nyomtatványon történik (2012-ről 1253).
      Az internetről letölthető a nyomtatványkitöltő program, de amennyiben nincsen Magyarországon ügyfélkapuja, akkor kinyomtatva papíron kell az adóhatósághoz beküldenie adóbevallását.
      A külföldi lakás bérlésének a költsége sajnos nem vonható le. Amennyiben Ön adózási szempontból külföldön rezidens, Magyarországon csak az ingatlan bérbeadás miatt kell adóznia.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  13. Lauter Jánosné szerint:

    Tisztelt Héhn Miklós!

    Külföldön tartózkodó magyar magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelmét önálló tevékenységből származó jövedelemként adózhatja-e? Külföldön nincs jövedelme (háztartásbeli) Magyarországon
    állandó bejelentett lakcíme van. Bérleti szerződés szerint a bérlő magánszemély, saját költségén köteles fizetni a közüzemi díjakat és a közös költséget. A rezsiszámlák a bérbeadó nevére szólnak a bérlő kifizeti akkor bevételként kell elszámolni és kiadásként is el lehet számolni? (tehát+- tételek) Bérbeadó a közös költséget bevételként számolja el, csekken fizeti meg a Társasháznak így ezt is kiadásként lehet az adóalapnál figyelembe venni? Bérbeadó a lakás után építményadót fizet a területi Önkormányzatnak ezt is kiadásként el lehet számolni? 2012 évben az adóelőleg a 90% hányad alapján lett számolva és negyed évenként fizetve, év végén a bevallás elkészíthető és az adó befizethető a tételes költség elszámolás szerint? Bérleti szerződés szerint bérleti díj 55000+10000 közös költség akkor tételes költség elszámolásnál 65000*12=X jövedelem +- csekken fizetett rezsi számlák és közös költségX12 mínusz építményadó=X 16%= adó. Előző években az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem 90% hányad alapján lett elszámolva és bevallva ezt önellenőrzéssel lehet-e tételes költség elszámolással módosítani bevallást készíteni?
    Köszönettel:
    L.Éva

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Éva!

      Igen, önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik. A rezsit akkor lehet plusz mínusz tételként elszámolni a felvázolt esetben, ha a tételes adózást választja és nem a 10 százalék költségátalányt. A közös költséget, építményadót le lehet vonni, de csak a tételes elszámolásnál. Amennyiben 90 százalék után volt fizetve az adóelőleg év végén a bevallásban át lehet térni a tételes elszámolásra (fordítva nem lehet). A számítás helyes. Sajnos önellenőrizni nem lehet, mert ez egy törvény adta választási lehetőség ennek önellenőrzéssel történő megváltoztatását az adózás rendjéről szóló törvény tiltja.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  14. D. László szerint:

    Kedves Miklós!

    A lakáskiadásnál költségként el lehet számolni a kiadással megbízott ingatlan közvetítő megbízási díját?

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves László!

      A közvetítésért kapott számlát is levonhatja, de itt célszerű papírokkal bizonyítani a közvetítő tevékenységét, hogy később ne legyen belőle gondja. Azért vonható le mert ez közvetlen költsége a bérbeadásnak.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  15. D. László szerint:

    Kedves Miklós!

    A lakás bérbeadás esetében a tételes költség elszámolásnál az amortizáció kiszámításánál a lakás vételárán túlmenően el lehet számolni a vételkor felmerült illetéket is?

  16. Berta Pál szerint:

    Tisztelt Héhn Miklós!

    Lakás bérbeadásnál tételes költség elszámolás esetén, ha a lakást október 1-jétől adtam ki attól még az
    adóalap kiszámításánál a januártól – októberig keletkezett költségeket is szembe lehet állítani a bevételekkel?

    “Tételes költségelszámolás
    Az egyik esetben a jövedelem meghatározása a tételes költségelszámolás módszerével történhet. Ebben az esetben valamennyi költséget – a kormányrendeletben vagy törvényben meghatározott mértékű költségek kivételével – számlával kell igazolni. A tárgyévi bevétellel szemben csak a tárgyévi költségek vehetők figyelembe. A bevétel hiányában el nem számolt, 2012-ben felmerült költséget a következő évi bevétellel szemben nem lehet érvényesíteni.”
    NAV 1253 kitöltési útmutatója: http://www.nav.gov.hu/data/cms276985/1253.pdf

    Köszönettel:
    Pál

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Berta Pál!

      Véleményem szerint amennyiben a lakás kizárólag bérbeadás céljára szolgál, akkor igen. Amennyiben azért októbertől van kiadva, mert addig nem talált bérlőt (ezt akár hirdetéssel stb. igazolni is kell), akkor nem gond a levonás.
      Amennyiben nem ez áll fenn, akkor időarányosan lehetséges figyelembe venni.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  17. Bakos Katalin szerint:

    Tisztelt Héhn Úr!
    Egyedül élek, 49000.- nyugdíjam van. Szeretném lakásomat bérbe adni.
    A lakás 35 éves. A regie számlák az én nevemre jönnek. Rezsivel együtt havi 150 000.-ért tudnám kiadni. Tudni szeretném, hogy a 2013-as szabályok szerint hogy kell adóznom, mi vonható le, mi az adóalap és hány százalékos a befizetendő szja? A rezsi kb. 50 000.- Ft.
    Köszönettel!

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Bakos Katalin!

      Az adózásnál azt kell eldöntenie, hogy tételes elszámolást vagy a 10 százalék költségátalányt akarja használni. A számok alapján a tételes elszámolással jobban járhat, de ahhoz az Ön nevére kell, hogy jöjjenek.
      Sajnos az összeg az 1 milliót meghaladja, így eho-t is kell fizetnie. Az szja 16 százalékos, az eho 14 százalékos (maximum 450 000 Ft/év).

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  18. S.-né szerint:

    Tisztelt Héhn Úr!

    Idén januárban kellene először befizetnem az adóelőleget, kérdésem lenne, hogy hova és hogyan: lehet-e csekket kérni?
    Másik kérdésem az lenne, hogy az ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódó internethasználat (hirdetésfeladás,-kezelés) elszámolható-e költségként ha névre szóló számlám van róla?
    Köszönöm.

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Kérdező!

      Szerintem átutalással egyszerűbb az adóelőleget rendezni, a számlaszám az APEH honlapon fel van tüntetve. Csekket az APEH ügyfélszolgálatokon lehet kérni. Amennyiben a hirdetés és kezelés a bérbeadáshoz kapcsolódik, akkor le lehet vonni ezeket a névre szóló számlákat.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  19. Betti szerint:

    Kedves Miklós!

    Érdeklődni szeretnék, hogy ha én 45eFt + rezsiért adom ki a lakásomat és kértem a Nav-tól csekket, tehát már pár hónapja utalom a 90%-a után amit kell. Ezen kívül mit kell tennem? Számlát kell írni? Ha igen akkor milyet? Magánszemély vagyok nincs adószámom. Felhívtam a Nav-ot, de nem tartottam megfelelőnek a tájékoztatást, inkább leráztak, hogy olvassam el itt meg ott, de persze azokon a helyeken nem értek sok mindent.:( Azt is mondták, hogy elég ha egy papírra havonta ráírom, hogy 45eFt-ot átvettem és aláírjuk. Valóban elég ennyi? Illetve a rezsi költséget nem kell feltüntetni igaz?
    Várom válaszát!

    Köszönettel,
    Üdv:Betti

    • Telek Lászlóné szerint:

      Tisztelt Héhn úr!

      Kérdésem a következő!
      Lakásomat kiadom mint magánszemély havi 40-ezerért, de a közüzemi számlákat a bérlő nevére íratom. Nehogy hátralékot halmozzon fel.
      A kérdésem havi bérleti díjból mennyit kell fizetnem adót, mit számolhatok le belőle esetleg tatarozás és mikor? Jó, ha a bankszámlámra utalja a bérleti díjat?
      Köszönöm: Mária

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Mária!

      Ön választhatja a tételes költségelszámolást vagy a 10 százalék költségátalányt. Ezt már nagyon sok kérdésnél kiveséztük, mindenkinek más szempontból éri meg az egyik vagy a másik választása. Amennyiben a rezsit a bérlő fizeti, valószínűsítem, hogy Ön kevés számlával rendelkezne, így a 10 százalék költségátalány választása lehet a jobb megoldás.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Betti!

      Számlát akkor kellene csak írni, ha külön adószámot váltott volna ki erre a tevékenységre. A magánszemélynek elég az adóazonosító jel a bérbeadáshoz, nem kell külön adószám hacsak nem szeretne az áfával is foglalkozni (nem éri meg).
      Az átvételről valóban kell bizonylat, és kellene azért egy szerződés is, így a legkönnyebb az egészet kezelni. Az előlegeket negyedévente megfizeti és a bevallásban az évet követően a jövedelmet feltüntetni, mást nem kell tennie.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  20. Komló Natália szerint:

    Kedves Miklós!

    Köszönöm előző válaszát! Akkor szeretném összegezni jól értek-e mindent. Havi 15000 Ft+rezsiért-ért akarom bérbe adni az ingatlanom, és az én nevemre érkeznek a számlák akkor a kifizetett számlákat vonhatom le költségként és az értékcsökkenést.
    Ha 2005-ben vásároltam 3900e Ft-ért, akkor a havi értékcsökkenési leírás havi 6500 ft. A közös költségben külön van a havi fenntartási díj és a társasház felújítási költsége. A felújítási díjat én fizetném+a lakásbiztosítás díját. Ezeket is levonhatom?
    A bevételekről és kiadásokról milyen nyilvántartást kell vezetni, hogy azt elfogadják (pénztárjelentés, vagy elég egy excel táblázat)? Az átvett bérleti díjról átvételi elismervényt kell kiállítanom, Az értékcsökkenésről kell valamilyen nyilvántartás? Az éves SZJA bevallással kell csak bevallanom? A fentiek alapján a bevételem több mint fele lesz a kiadás, ez nem gond – az 50%-os költség nyilatkozat miatt?

    Köszönöm:
    Komló Natália

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Natália!

      Igen, jól összegezte. A lakásbiztosítás közvetlen költségként levonható, azonban a felújítási díj valamennyire kétértelmű. Ez nem akkor történik amikor a pénzt erre befizetik, hanem egy későbbi időpontban. A felújítással járó kiadás egyértelmű, azonban ez a fajta előre takarékoskodás nem ilyen könnyen eldöntendő. Ennek a levonását az adott körülmények – volt-e felújítás adott évben, stb – szerintem befolyásolják.
      A kiadásokról elegek a kiadási bizonylatok, a bevételekről az átvételi elismervények, amennyiben ezt egy Excel táblában összerakja szerintem Önnek is könnyebb. Az értékcsökkenéshez egy kalkuláció elégséges, ezt is lehet Excel táblában. Az adóbevallást évente kell beadni más dolga evvel nincsen, év közben az előlegfizetést kell csak megtenni.
      Az 50 százalék költségnyilatkozat azt jelenti, hogy nem lehet többről nyilatkozni. Ha több lesz a költség, akkor év végén a túlfizetett szja-t vissza lehet igényelni a bevallásban. Ha kevesebb lesz a költség, akkor a pótlólagos szja-t be kell fizetni.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  21. Szabó Tamás szerint:

    Tisztelt Héhn Miklós!

    Az ingatlanomat szeretném bérbe adni cég részére. A szerződésben a bérbeadás januártól decemberig szól, a bérleti díjat a megegyezésünk alapján egy összegben a szerződés végén decemberben fizetik meg. A kérdésem az lenne, hogy ilyen esetben kell-e negyedévente nekem adóelőleget fizetnem?

    Válaszát előre is köszönöm.

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Szabó Tamás!

      A magánszemélyek esetében a tényleges pénzmozgás keletkeztet jövedelmet, tehát ha nem fizették ki év közben a bérleti díjat, nem kell adóelőleget fizetnie negyedévente. Csak akkor kell adóelőleget fizetnie, amikor ténylegesen megkapja az összeget.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  22. Nikoletta szerint:

    Kedves Héhn Miklós!

    Lenne néhány kérdésem a lakás bérbeadásból származó jövedelem adózásával kapcsolatban.

    1. A lakásomat 45000 Ft +rezsiért adnám ki, 8milló forintért vettem egy hónapja.
    Amortizáció 160000 Ft
    540000-160000=380000Ft
    38000×0.16=60800 Ft lesz az éves adókötelezettségem ha jól értelmezem az itt olvasottakat.
    2. Ezek alapján adóelőleget kell fizetnem aminek az összege 15200Ft negyedévente.
    3. Szeretném megkérdezni, hogy az adóelőleg befizetéséhez szükséges-e valamilyen nyomtatvány kitöltése?
    4. Külföldön dolgozom és szeretném tudni milyen szabályok vonatkoznak a külföldön szerzett jövedelemre,a szuperbruttósítás miatt.

    Válaszát előre is köszönöm!

    Üdvözlettel:

    Nikoletta

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Nikoletta!

      Jól értelmezte és jól számolta. Az adóelőleg vonatkozásában nem kell semmit csinálni, csak és kizárólag utalni. Majd az éves adóbevallásban kell az adatszolgáltatást megtenni.
      A külföldi jövedelem esetében nagyon sok tényezőt kell figyelembe venni, egy két példa: hol lesz adórezidens a munka miatt, hol mennyi időt tölt, hol van a létérdekek központja, van-e kettős adóztatást elkerülő egyezmény az adott országgal, stb. Ezt ilyen kevés információ alapján nem lehet megmondani.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  23. Hámori Ildikó szerint:

    Kedves Hehn Úr!

    Van egy lakásom, melyet esetlegesen egy cég bérbe venne tőlem. Nettó 100.000 Ft / hó lenne a bérleti díj (ebben a rezsiktg. is benne van). A bérlet időtartama összesen 9 hónapig tartana. A lakással kapcsolatos számlák (rezsi) az én nevemre szólnak, ezeket továbbra is én fizetem meg a szolgáltatók felé. Jelenleg egy másik városban lakom albérletben, itt 45.000 Ft + rezsit fizetek ki havonta. GYED-en vagyok jelenleg. A kérdéseim a következők lennének:
    - ha cég veszi ki a lakást, nekem kell-e adószámot kiváltanom, hogy számlázni tudjak, vagy a cég a szerződés (ill. átvételik) alapján is el tudja számolni a költségeit?
    - hogyan kell kiszámolni, hogy nekem mennyit kell adóznom?
    - kell-e az adóhatóság felé valamit bejelentem, vagy majd a személyi jövedelemadó bevallásnál kell a tevékenységet jeleznem?
    - kell-e bármi mást fizetni (pl.: EHO?)

    Válaszát előre is nagyon köszönöm!
    Üdvözlettel:
    H. Ildikó

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Hámori Ildikó!

      Adószámot nem kell kiváltania, adóazonosító jel birtokában végezheti a bérbeadást, számlát adni nem kell. A szerződés és a kifizetési bizonylat mellett a cég a bérszámfejtésen is keresztül futtatja, így ők tudják könyvelni.
      Az összeg amit kap ha jól értem 100 000 Ft, ebből vonja le a névre szóló rezsi költségeket és a bérbeadási költséget is. Ez után tudja kiszámolni a tényleges szja kötelezettséget. Azt azonban kérem ne feledje el, hogy a bérbevevő cég felé csak maximum 50 százalékos költségről tud nyilatkozni. A leírtak alapján Önnek ennél több lesz, tehát a különbséget majd év végén az szja bevallásban kell visszaigényelnie.
      Az adóhatóságnál bejelentkezni nem kell, csak akkor kellene ha áfásan szeretné és adószám lenne szükséges.
      Eho-t csak akkor kell fizetni, ha a jövedelem (nem a bevétel, hanem az adóalap) meghaladja az 1 millió forintot.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  24. Rita szerint:

    Kedves Héhn Miklós!

    Kérem szíves segítő válaszát, mert sajnos nem igazán világos előttem, hogyan és mennyit és mikor és kinek kell adóznia. Az idén nyáron lett nagykorú, de még gimnazista fiam lakása kiadása után nem tudom a ránk vonatkozó jogszabályt, azaz, hogy hogyan kell utána adózni, mikor, és mennyit, és melyikünknek lett ezáltal adófizetési kötelezettsége. Egy éve nyugdíjas vagyok, a nyugdíjamon és a családi pótlékon kívül más jövedelmünk nincs. Köszönettel várom szíves válaszát.

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Rita!

      Amennyiben a lakás a fia nevén van (ha jól értem ez így van) ő tudja kiadni és neki kell adóznia utána. A nyugdíj, családi pótlék és ehhez hasonló juttatások nem befolyásolják az adózást. A bérbeadás önálló tevékenység, a korábbi írásaimban és a válaszokban rengeteg információt találhatnak (konkrét számolási példákat is).

      üdvözlettel.
      Héhn Miklós

  25. Ildikó szerint:

    Kedves Miklós!

    Cégként bérlünk lakást iroda céljára magánszemélytől, a bérleti díjról a magánszemély számlát ad, levonjuk az szja és eho összegét. Ezen kívül kell még más adót is fizetni a cégnek vagy a magánszemélynek az ingatlan bérbeadás után mert cég részére történik a bérbeadás?

    Köszönettel!

  26. Tímea szerint:

    Kedves Miklós!
    A bérbe adott lakásra kifizetett adók ( ingatlanadó stb ) le vonható esetleg bárhonnan ?
    Köszönöm
    Tímea

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Tímea!

      Az építmény adóra gondol? Azt el lehet számolni az én véleményem szerint, amennyiben az adott ingatlan kizárólag a bérbeadáshoz van hasznosítva.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  27. Seiben Erika szerint:

    Kedves Hehn Úr!

    Van egy lakásom, amit szeretnek berbeadni diákoknak. A bérleti díj, amit szeretnek megkapni 45000 Ft lenne havonta, emellett a rezsit is ok fizetnek ki. A számlák az én nevemre szólnak, tehát ha az eddigiek alapján jól értelmeztem, levonhatom a 45000- bol a rezsiszámlák osszerteket.
    Kerdeseim:
    1. Az adoelolegem akkor úgy számolom egy hónapra, hogy ( 45000 – számlák x 0,16)?
    2. Tgyas-on vagyok, ez befolyásolja a berbeadast, elveszíthetem a tgyast?
    3. Számlát hogyan állítok ki, vagy ki kell- e állítani, ha 3 diák veszi ki az ingatlant? Esetleg elég a bérleti szerződés is?
    4. Muszáj új adószámot kivaltanom, vagy az adoazonosito jelemmel is kiadható a lakas?

    Köszönöm válaszát:

    Seiben Erika

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Erika!

      Az összes átvett/megkapott pénzből kell levonni a költségeket, azaz a rezsire átvett összeg is bevétel. Tehát a 45 + rezsi átvett összegek – a költségek a helyes megközelítés. Az adóazonosító jel tökéletesen elég és a szerződés is elegendő. A bérbeadás nem munkavégzés, a TGYÁS stb olgokat nem befolyásolja.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  28. Komló Natália szerint:

    Szeretném lakásomat bérbe adni. 15000 + rezsi lenne a bérleti díj.
    Az előzmények alapján, mivel az én nevemen vannak a számlák úgy látom jobb a tételes költség elszámolás.
    A lakáson még van hitel – ennek a díja elszámolható költségként? Mert, ha levonható, akkor nem is keletkezett semmilyen bevételem.
    Milyen nyomtatványon kell a negyedéves bevallásokat elkészíteni?
    Köszönettel:
    Komló Natália

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Natália!

      Valóban az Ön esetében a tételes elszámolással jobban jár. A hitel költségek sajnos nem levonhatóak, kizárólag a bekerülési érték alapján számított értékcsökkenés levonható. A negyedéves adóelőleg fizetés esetébe bevallás beadási kötelezettség nincsen. A magánszemély az éves bevallásában ad számot erről a bevételéről és az eloszlásáról.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  29. Németh Józsefné szerint:

    Kedves Miklós!
    40 órás munkaviszonnyal rendelkező egyéni vállalkozó magánszemélyként bérbe adom lakásomat oktatási intézménynek. A bérleti díjat az oktatási intézmény, egyéb költségeket /közös kg, víz,villany,gáz/ a lakásban lakó magánszemély téríti meg. Tételes költség elszámolás esetén a bérleti díj az adó alapja ami havi 60000,/hó ebből vonhatom le a felmerült költségeket /kazán ellenőrzés,kisbútor, redőny javítás, érték csökkenés stb?
    Az oktatási intézmény ebben az esetben is kell hogy adóelőleget vonjon le, vagy magánszemélyként is befizethetem az adóelőleget? Köszönettel:

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Panni!

      Amennyiben egyéni vállalkozóként adja bérbe a lakást, akkor nem kell levonniuk Öntől semmit és az egyéni vállalkozói szabályok szerint kell adóznia. Ennél jobb az önálló tevékenységként történő bérbeadás adózási szempontból.
      Az önálló tevékenységként történő bérbeadás esetén a tételes költség elszámolás során az összes kapott ellenértéket, bevételből kell kiindulni. Tehát az átvett egyéb költségek, rezsi költségeket is bevételnek kell tekinteni, majd ebből elvonni a költségeket. Így kapja meg az adó alapját. Az adóelőleg vonatkozásában a kifizető intézmény felé nyilatkozni kell, hogy mekkora költség aránnyal állapítsák meg az adott időszaki kifizetés előtt az adóalapot. Jelenleg maximum a bevétel 50%-ig lehet nyilatkozni a kifizető felé felmerülő költségekről. Amennyiben ezt meghaladja a ténylegesen felmerült költség, akkor az adott évi adóbevallásban lehet majd a többlet adóbefizetést visszakérni. A kifizető által levont adóelőleget a kifizető vonja le és fizeti be. A bevételből amit Ön közvetlenül a magánszemélytől kap, Ön számolja ki az adót és fizeti meg a negyedévet követő 12-ig.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  30. H. Zsóka szerint:

    Tisztelt Héhn Miklós Úr!

    Szeretnék segítséget kérni.

    A lányom munkavállalás céljából másik városba költözött 2012.júniusában és albérletben lakik, de a saját lakását csak 2012.november 1-től adja ki albérlőknek.
    Érdeklődni szeretnék, ha a bérbeadás ideje nem éri el a 90 napot de a bérbevétel ideje igen, akkor le lehet-e vonni a bérleti díjat a bérbeadás díjából( a bérbeadás ideje határozatlan),és ha a bérbevétel díja magasabb a bérbeadás díjánál, akkor csak bérbeadási díj összegéig vonható le a bérleti díj?

    Köszönettel: H. Zsóka

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Zsóka!

      A feltett kérdést nem olyan egyszerű megválaszolni, a gyakorlatban még nem sok útmutatást adtak ehhez a rendelkezéshez. Az én véleményem az, hogy a bérbeadási tevékenység kezdetétől (november 1.-től) levonhatja a november 1.-től esedékes időszakra szóló bérbe vett ingatlan bérleti díját (a kifizetett összeget) költségként. A bérbeadás tekintetében a bérbeadási időszakot megelőző időszakra szóló költségek elszámolását egy kivétel nem engedi meg az szja törvény. A másik feltétel, hogy mind a bérbevétel, mind a bérbeadás a 90 napot meghaladja, ez a határozatlan idejű szerződéssel teljesül. Amennyiben az adóalap a bérbevétel miatt negatív lesz, nem kell adót fizetni de adó nem jár vissza és a későbbiekben nem figyelembe vehető veszteség sem.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  31. Éva szerint:

    Tisztelt Héhn Miklós!

    Érdeklődni szeretnék mi a teendő abban az esetben, ha a párom ki szeretné adni a lakását magánszemélynek, de számlát kérnek róla, mert a bérlő visszaigényelné azt. A rezsiszámlák természetesen a párom nevére szólnak, aki 58 ezer Ft-os rehabilitációs járadékot kap jelenleg. Hogyan tud számlát adni? Melyik adózást válassza, ha 60 ezer + rezsiért adná ki a lakást, melyik kedvezőbb számára? A járadék mellett kiadhatja-e egyáltalán anélkül, hogy megvonják tőle a járadék kifizetését, vagy utólag visszafizettessék vele?
    Válaszát előre is köszönöm !
    B. Éva

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Éva!

      A magánszemélyek a lakás bérbeadás vonatkozásában lehetősége van adóazonosító jellel bérbe adni. Adószámot elviekben csak akkor kell kiváltania, amennyiben a tevékenységet áfásan szeretné végezni (ez adminisztráció csökkentés végett lett így kialakítva). Adószám nélkül számlát kiállítani nem lehet, csak a szerződés és az átvételi elismervény lesz a kísérő bizonylat. Amennyiben bejelentkeznek adószámért (úgynevezett 7-tel kezdődő adószám), lehetőség van továbbra is áfa mentesen bérbe adni. Ekkor tud majd venni számlát, de nem sok értelmét látom bonyolítani az adminisztrációt. A rezsitől függően az adózást Önöknek kell eldönteniük, a tételes költséglevonás vagy a 10% költségátalány választható.
      A rehabilitációs járadékot a bérbeadás nem befolyásolja, mert a bérbeadás nem minősül kereső tevékenyégnek.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  32. Péter szerint:

    Kedves Miklós!

    Ildikónak adott válaszából kiderül, hogy amennyiben az össz keresetem meghaladja a 2 424 000 Ft-ot, akkor az adó kiszámításának módja:
    (bérleti díj+átutalt közületi díjak összege)-bérbeadó által számla alapján befizetett közületi díjak összege = x összeg, ezt 1,27 szorzóval felbruttósított összeg 16%-át kell adóként befizetni.

    A kérdésem pedig a következő lenne:
    Az “x összeg” kiszámításakor a lakáshoz tartozó közös költség díja (szemét díj, takarítás, felújítási alapképzés stb.) is levonható vagy csak a közüzemi díjak (víz, gáz, villany) a bérlő által fizetett összegből?

    Válaszát előre is köszönöm!

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Péter!
      A közös költség díja is levonható, rendelkeznie kell a befizetést igazoló bizonylattal és/vagy az elszámolással a társasháztól.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  33. Cecília szerint:

    Kedves Miklós,

    Magyarországon lízingelt lakásomat szeretném bérbe adni magánszemélynek, én pedig a továbbiakban egy másik EU tagállamban bérelnék lakást. Levonhatom költségként az általam fizetett lízingdíjat és az általam bérelt lakás, számlával igazolt, bérleti díját?
    Amennyiben a költségeim meghaladják a bevételemet, lesz bevallási kötelezettségem?

    Köszönettel,
    Cecília

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Cecília!

      A lízing költség elszámolása nem feltétlenül előnyös, a szabály hogy az ilyen költség elszámolt összege az ingatlanok esetében az áfa nélküli lízingdíjnak és az egyéb járulékos költségnek a szerződés szerinti futamidő egy hónapra eső összege, de maximum a teljes lízingdíj havi 1,1%-nak megfelelő összeg (ez alapján évesített összeg). Amennyiben ez pénzügyi lízing, akkor az Ön tulajdona. Az értékcsökkenési leírási költség valószínűleg ebben az esetben magasabb lenne.
      A bérlet lakás esetében a törvény nem zárja ki a külföldi bérlést, tehát ha 90 napon túli a szerződése levonható a bérleti költség a tételes elszámolás esetében.
      Sajnos bevallást be kell adni. A törvény nem a megállapított jövedelemhez köti a bevallási kötelezettségeget, hanem a bevételhez. Önnek keletkezik bevétele, csak jövedelme nem így bevallás kötelezett lesz.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  34. Zsuzsa szerint:

    Kedves Miklós!

    Két éve adok ki egy lakást 65 000 ft ért és most jöttem rá,hogy szerintem a befizetett adót rosszul számolom ki.

    Eddig így fizettem tételes elszámolást alkalmazva:

    lakás ára 17 400 000
    illeték 884 000
    összesen 18 284 000
    éves értékcsökk. 365 680 ( 2%)

    számítás 84 190= (65000*12)-365 680*1,27*0.16
    havi adóelőleg 7 016

    A jövedelmem a bérleti díjakkal is 2 424 000 Ft alatt van, ha jól értem a válaszait akkor az adó számításnál nem kellett volna 1.27-el szoroznom, tehát csak 5524 Ft/hót kellett volna fizetnem.

    A viz villany, közös ktg az én nevemre érkezik, én fizetem be és az albérlő a bérleti díjjal együtt átutalja. Ezt a költséget is levonhattam volna? Ha igen, ezt úgy kell ? (65000*12-365 680-csekkek összege) *1,27*0.16

    A gázról és az áramról van csekkem, a közös költséget amiben a szemétdíj és a vízdíj is benne van, csak átutalom a ház számlájára. Ha ez is levonható akkor a befizetési bizonylatokat kell az adóbevallásomhoz csatolni?

    Ezt az évet gondolom még korrigálhatom az utolsó befizetésnél.

    Nagyon köszönöm a válaszát, a NAV-nál is érdeklődtem,de nem igazán tudtak egyértelmű választ adni.

    Zsuzsa

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Zsuzsa!

      Amennyiben jól értem, akkor a bérlő a havi 65 000 Ft-on felül fizeti meg Önnek a rezsi költségeket. Így viszont ez is bevételnek minősül, tehát ezt is hozzá kell adni a jövedelem számításnál az alaphoz. Természetesen mivel erről költség bizonylattal rendelkezik le tudja vonni a tételes elszámolás alkalmazása esetében. Így ennek a szaldója nulla az Ön szempontjából, amennyiben a megfelelő névre szóló bizonylattal rendelkezik. A közüzemi számláknál a számla kell, a közös költségnél a befizetés és a társasháztól kapott elszámolási bizonylat elégséges.

      A tavalyi évre helyesen állapította meg az adóját, csak idénre fizetett több előleget be. Tavaly még nem volt a 2 424 000 Ft-os elválasztó határ, ez idén január 1.-től lépett életbe.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  35. Danna szerint:

    Tisztelt Héhn Úr!

    Nyugdíjas vagyok, lakásomat bérbe adtam 75000 Ft bérleti díjért. Aktuális az adóelőleg megfizetése,segítségét kérem annak kiszámításához.(eddig nem voltam lakáskiadó,s nem szeretnék hibázni). A nyugdíjam havi 180 E Ft,egyéb jövedelmem nincs.Nem választom a költség-elszámolási módot, maradnék a 10% levonásával.
    Köszönöm a segítségét.

    Üdvözlettel: Danna:

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Danna!

      A jó hír, hogy a nyugdíj nem számít ebből a szempontból. A 10% költségátalánnyal számolva az adó: 17 550 Ft 75 000 Ft esetében.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  36. Kapitány Zsuzsa szerint:

    Kedves Miklós!
    Segítségét kérem. Férjem szeretné kiadni a lakásunkat magánszemélynek havi 50000 ft-ért. Mi az első lépés az adóhatóság felé,mit kell tennie?
    Jövedelme még így sem haladná meg a 2 424 000 Ft-ot. Mennyi adót kellene fizetnie és hogyan számoljuk ki pontosan. Minden közüzemi számla a nevére szól és mi fizetnénk ki ,miután a bérlőtől megkapnánk a pénzt.
    Bérbeadásból származó jövedelme nem haladná meg az 1 millió Ft-ot ,akkor gondolom nem kellene EHO-t fizetnie.
    Utolsó kérdésem pedig mi a különbség a két költségelszámolás között és miért jó az egyik és miért jó a másik a mi esetünkben.

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Zsuzsa!

      Amennyiben nem akarnak áfa körbe jelentkezni semmit nem kell tenni első lépésben az adóhatóság felé. Adóazonosító jel elégséges a bérbeadáshoz. Amennyiben a költségeket Önök fizetik, a tételes költség elszámolás a jobb valószínűsíthetően. A 10 százalékos költségátalány azt jelenti, hogy minden megkapott pénz 90 százaléka után kell az szja-t befizetni. A tételes elszámolás esetében a névre szóló számlákat (rezsi, költség) le lehet vonni a bevételből, így lesz megállapítva az adóalap. A példájuknál a 10 százalék költségátalánnyal számolva 50 000 Ft után 7 200 Ft az szja.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  37. Erzsébet szerint:

    Tisztelt Héhn úr!
    A 2012-es adózási szabályok szerint az ingatlan bérbeadásból származó bevételből levonhatjuk az általunk bérelt lakás igazoltan megfizetett bérleti díját.
    Kérdéseim a következők:
    - mivel tudjuk igazolni a bérleti díj megfizetését? (mindenképpen számlát kell kérnünk?)
    - ez a bérleti díj 100%-ban levonható? Ugye ez független a max. 50%-ig terjedő költséglevonástól?
    Válaszát előre is köszönöm!
    Erzsébet

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Petik Erzsébet!

      Az igazoltan megfizetett bérleti díj esetében számlát akkor tudnak kapni, ha az adott bérbeadó áfásan vagy adószámmal ad bérbe. Egyéb esetben számviteli bizonylat is elég (szerződés, kifizetést igazoló bizonylat stb.).
      Amennyiben kifizetőnek adja bérbe 50 százaléknál nagyobb költségről nem lehet nyilatkozni. Amennyiben Ön állapítja meg az adóját – mert magánszemélynek adja bérbe- akkor 50 százaléknál több költséget (igazolt) is figyelembe vehet az adóalap megállapítása során. A kifizető esetében az adóbevallásban lehet visszaigényelni a túlfizetett szja-t.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  38. KoVács Katalin szerint:

    Kedves Miklós!
    Lakásomat bérbe adom egy Kft-nek, netto 100.000 Ft-ért.
    Az a kérdésem, hogyan számoljam ki a bevételemet, és a fizetendő adót, ha a 10% költséghányadot választom, és munkából származó bruttó jövedelmem meghaladja a 2.424.000 Ft-ot.
    A netto 100.000 azt jelenti, hogy annyit meg fogok kapni kézhez a levonás után? Én ennyit szerettem volna kapni.
    Köszönettel!

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Katalin!

      Több kérdéses feltétel van az Ön által felvetettekben. Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem összege meghaladja az 1 millió Ft-ot, tehát azEHO kötelezettség is beléphet. Amennyiben a bruttó bére alapján az EHO plafont eléri, akkor a nettó 100 000 Ft érdekében bruttó 122 500 Ft kell hogy legyen a megegyezett összeg. Amennyiben az EHO plafont nem éri el a bére alapján fizetett természetbeni és pénzbeli egészségbiztosítási járulék, akkor belép az EHO kötelezettség is. Ezt viszont a jelen adatok alapján nem lehet megmondani.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

    • Kertész Bea szerint:

      Kedves Miklós!
      Lakásomat adom bérbe, és a számla kiállítás helyes módja felől érdeklődöm.
      A bérleti díj a szerződésben 50000 Ft.
      90% költséghányaddal állapítom meg a jövedelmet, és adóalap bruttósítást is igénylek. ÁFA-mentes a kiadás, és az 1M Ft-ot nem érem el éves szinten.

      eszerint így számolom az adót: 50000×0,9x 1,27×0,16
      Ez így helyes?

      És a számlán fizetendőnek (alul) az 50000-et kell feltüntetni, vagy levonom belőle az adót, és ekkor a 40856 Ft-ot?

      Válaszát előre is nagyon köszönöm.
      Üdvözlettel: Bea

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Bea!

      Amennyiben számla kiadására kötelezett akkor a számlán a bruttó összeget kell feltűntetnie. A kifizető a nyilatkozat alapján vonja le az adókat. A számítása helyes.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  39. Ildikó szerint:

    Tisztelt Héhn Úr!
    Segítségét kérném, hogy jól adózok-e a következő bérbeadással kapcsolatban.
    Egy családi házat adok bérbe. Szerződés alapján, bérleti díj havi 30.000,-Ft. A bérleti díjon felül a bérlő köteles átutalni a közüzemi költségeket(amelyeket a bérbeadó fizet be): áram, víz,gáz a bérbeadónak átutalással: a bediktált mérőállásoknak megfelelően kiállított számlák ellenértékének megfelelően. Szemétszállítás, kábeltv díja a bérbevevő által történik, befizeti a csekket és azt bemutatja a bérbeadónak.
    Ez után az adó negyedévente számítom és fizetem be a következőek szerint: (bérleti díj+átutalt közületi díjak összege)-bérbeadó által számla alapján befizetett közületi díjak összege = x összeg, ezt 1,27 szorzóval felbruttósítom és a felbruttósított összeg 16%-át fizetem be adónak.
    Válaszát előre is köszönöm.

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Ildikó!

      Igen jól számolt. Az 1,27 szorzást csak a 2 424 000 összes összevont jövedelem határ felett kell figyelembe venni. Tehát amennyiben máshol is rendelkezik jövedelemmel és összességében meghaladja a határt akkor kell alkalmazni az adóalap kiegészítést.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  40. Kis Ágnes szerint:

    Szeretném megkérdezni, hogy magánszemély esetében a lakás bérbeadási költségeknél az amortizáció a második évben megegyezik az előző évivel azaz a vételi ár 2 %-a és ez marad a további években is, vagy a (vételi ár – az előző évben elszámolt amortizáció) 2%-a és így minden évben csökkenteni kell az alapot?

    Köszönettel: Ágnes

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Ágnes!

      Az első eset a jó, azaz az amortizáció alapja a vételi ár és minden évben ugyanaz az értékcsökkenés összege.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  41. Barna Zita szerint:

    Tisztelt Héhn Miklós úr!

    A következő kérdésben szeretném a tanácsát kérni.
    Édesanyám kertes családi házában szeretnénk kiadni egy lakrészt, amely különbejáratú, de sehol sincs bejelentve külön lakásnak. Édesanyám maga fogja a kiadott lakrész utáni rezsit befizetni (a bérlőtől rezsiátalányt kér, ami a szerződésben is meg van említve), minden számla édesanyám nevére szól, viszont a rezsiösszegek a két lakrészre együtt vonatkoznak, nincsenek külön mérőórák felszerelve. Jól gondolom, hogy ebben az esetben nem lehet a rezsit költségként elszámolni?

    Válaszát előre is nagyon köszönöm.

    Üdvözlettel: Barna Zita

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Barna Zita!

      Véleményem szerint a rezsi költségek az adott költségre jellemző mértékegységek (nap, m2, m3 stb.) alapulvételével megoszthatóak a lakott rész és a bérbe adott rész tekintetében. Gyakorlatilag az adóköteles tevékenység kapcsán az szja törvény mellékelte a költség megosztást nem zárja ki ilyen esetekben sem.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  42. Eurália szerint:

    Tisztelt Héhn Úr!

    Magánszemélyként magánszemélynek szeretnék kiadni egy lakást, tételes költségelszámolással. Több dologgal nem vagyok még tisztában, az alábbi kérdésekben szeretném a segítségét kérni:

    1. Mikor kell fizetni az első adóelőleget, ha pl. aug.20-tól indul a szerződés? Jól gondolom, hogy nov.12-ig? Kell arról valami nyilvántartást vezetni, hogy miért épp annyit fizettem be, amennyit?
    2. Van-e az adóbevallási kötelezettségnek jelen esetben összeghatára? Pl. ha ez év végéig nem érek el 200.000 Ft jövedelmet, akkor is kell adóelőleget fizetnem és szja-t bevallanom májusban? És, persze honnan tudhatnám ezt előre a jövőbeni kiadások ismerete nélkül? Vagy ilyenkor azért fizessek adóelőleget, hogy később visszaigényelhessem?
    3. Ha nincs más jövedelmem és egy évre vetítve még ez sem éri el az 1 milliót, akkor ugye nem kell szuperbruttósítanom?
    4. Ez esetben hogy kell értékcsökkenést számolni? Ingatlan beszerzési értékét kell figyelembe vennem, akkor is, ha már többet ér? Hány százalékkal számolhatok és hogy kell ezt csinálni? Minden hónapban ugyanúgy?
    5. A rezsiköltségek és a bérleti díj átvételéhez van-e megvásárolható formanyomtatvány és kell-e ez egyáltalán, ha banki átutalással fizet a bérlő?
    6. Hogy kell a költségek elszámolhatóságára vonatkozó max. 50%-ot érteni? Pl. télen ezt már a rezsiköltségek önmagukban is meghaladják és akkor még nem javíttattam, ill. pótoltam elromlott dolgokat. Vagy ez az 50%-os határ csak arra az esetre vonatkozik, ha a bérlő kifizetőnek minősül? Ha rám is vonatkozik, akkor a májusi adóbevalláskor visszaigényelhető-e a bevétel 50%-át meghaladó költségek után fizetett adóelőleg-rész? Pl. ha veszek egy 50.000Ft értékű bútort a lakásba, annak a számlájával mit tehetek és mikor?
    7. A bérleti időszak úgy fog kijönni nálam, hogy lesz egy hónap, amikor csak költségek vannak – az előző hónap rezsiszámlái – , ám ezek bevételnek minősülnek, mivel a szerződés szerint még a bérlő fizeti, ám ezzel szemben már nincs bérleti díj. Vagyis ha érvényes rám is az 50%-os határ, akkor a bérleti időszak végét követő hónapban a rezsiköltségek után adózom?
    8. Ha nem boldogulok egyedül, hova érdemes fordulnom?

    Köszönöm.

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Eurália!

      A válaszok sorrendben
      1. Az előlegeket a naptári negyedévet követően 12.-ig kell megfizetni, tehát az első kérdésre a helyes válasz október 12. Nyilvántartás kell vezetni, hiszen egy kalkulációval kell alátámasztani a kiszámíttott adóelőleg összegét (és a bizonylatokkal is kell rendelkezni tételes költség elszámolás esetében).
      2. Az adóelőleg vonatkozásában addig nem kell megfizetni az adóelőleget, amíg a 10 000 Ft-ot nem éri el. Szja bevallást mindig kell tenni, amennyiben jövedelme volt az adott évben.
      3. Nem kell adóalap kiegészítést alkalmazni, amennyiben az éves összevont jövedelem a 2 424 000 Ft-ot nem éri el. Az 1 000 000 Ft az EHO kötelezettség esetében fontos.
      4. Az értékcsökkenést csak a beszerzési ár után lehet számolni, lineárisan azaz mindig ugyanakkora összeggel. Az épület típusától függ a százalék mértéke.
      5. A bank kivonatból minden látszik, de amennyiben készpénz mozgás van, akkor is elég egy átvételi elismervény.
      6. Az 50% maximum az adóelőleg vonatkozásában él, amennyiben kifizetőnek adja bérbe 50%-nál több költségről nem nyilatkozhat. A kizárólag az üzemi célt (bérbeadást) szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére fordított kiadás, ha az a 100 ezer forintot nem haladja meg költségnek tekinthető a beszerzéskör.
      7. Minden átvett összeg bevétel, de csak evvel szemben vagy a 10% költségátalányt vagy a tételes költségelszámolást lehet alkalmazni. A második esetben így nem keletkezik adóalap.
      8. Természetese fordulhat hozzánk is. A lényeg hogy jól felkészült szakemberrel lehetőség szerint adótanácsadóval konzultáljon.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  43. Márta szerint:

    Kedves Miklós!
    Haszonélvezőként lehetek-e én a bérbeadó a lányom tulajdonában lévő lakás bérbeadásakor?
    Nyugdíjas vagyok, milyen kötelezettség terhel ha magánszemélyként teszem, és magánszemély a bérlő is?
    Van-e külön bejelentési kötelezettség, vagy elég, ha év végén bevallom, és megfizetem a 16% személyi jövedelemadót?
    köszönöm Márta

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Márta!

      Igen lehet Ön a bérbeadó. A kötelezettségek szempontjából lényeges, hogy az adóelőleget Önnek kell megfizetni, negyedévente a negyedévet követő 12.-ig. Az előlegfizetés az át vett összegekre vonatkozik. Az adót Önnek kell kiszámolnia a 10% költségátalány vagy a tételes költségelszámolás alapján. Külön bejelentési kötelezettség nincsen, az előlegeket majd az adott éves bevallás benyújtásakor kell figyelembe vennie.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  44. Zeke Sándor szerint:

    Kedves Miklós!
    Köszönöm a gyors válaszát. Szeretném még megkérdezni,hogy a maximum 50% költség csak az adóelőleg számításnál érvényes , vagy a végleges költségelszámolásnál /adóbevallás/ is csak 50% költséget lehet elszámolni akkor is, ha a valós költség ennél több volt?
    Válaszát előre is köszönöm.
    Üdvözlettel: Zeke Sándor

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Sándor!

      A végleges elszámolásnál természetesen lehet több 50%-nál a költséghányad. A különbség az azja bevallásban rendezhető (a túlvonás visszaigényelhető).

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  45. Tóth Melinda szerint:

    Kedves Miklós!

    Férjemmel 1/2-1/2 tulajdoni hányadban vettünk lakást, melyet szeretnénk bérbe adni. Ezt hogy tehetjük meg a mai jogszabályoknak megfelelően? A bérleti díjat felezni kell, tehát az 1/2 bérleti díj után kell adót fizetnem, ill. a férjemnek? Vagy mehet a bérbeadás az egyikünk nevén is? Ha az egyikünk adja bérbe, akkor a másiknak kell valamilyen nyilatkozatot tennie?
    A másik kérdésem, hogy GYED mellett (jelenleg GYED-en vagyok) lehet-e lakást bérbe adni?
    Sajnos eddig egymásnak ellentmondó válaszokat kaptunk (a hivataloktól is!), meg tudná mondani, hol/ melyik törvényben tudok ennek utánanézni?

    Válaszát előre is köszönöm!

    Üdvözlettel:
    Tóth Melinda

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Melinda!

      A célszerű ha csak az egyikük nevén megy a bérbeadás, ehhez elég egy megállapodás (akár szóbeli is) a két tulajdonos között. A lakás bérbeadáshoz elégséges az adóazonosító jel, és egy szerződés a bérbevevővel.
      A gyermekgondozási díj (GYED) mellett lehet lakást bérbe adni, nem függ ettől. A GYED esetében csak a munkavégzés, bármilyen jogviszonyban történő kereső tevékenység, vagy ha a teljes keresetét megkapja akkor van kizárva a jogosult. Az ellentmondásos válaszokat sajnos nem értem, ez világosan le van írva az 1997. évi LXXXIII. törvény 42.§ C-ban.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  46. Zeke Sándor szerint:

    Kedves Miklós!
    Én az üdülőmet adom ki két hónapon keresztül, fizető vendéglátás keretén belül. A kérdésem az, hogy kell-e nekem EHO-t fizetni, és mennyit, ha az ebből származó jövedelmem nem éri el az 1000000 Ft-ot.
    Az APEH dolgozótól származó információ szerint, 27% ot kell fizetni! Ez döbbenetes!
    Válaszát előre is köszönöm.
    Üdvözlettel: Zeke Sándor

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Zeke Sándor!

      Amennyiben a magánszemély önálló tevékenységből származó jövedelemként adózza le az egyéb szálláshely-szolgáltatásból származó jövedelmét, akkor 27 százalékos EHO fizetési kötelezettsége keletkezik. Ha a magánszemély az szja törvény szerinti tételes átalányadózást választja (feltételeknek megfelel!), akkor a tételes átalányadó 20 százaléka lesz az általa fizetendő százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás. A tételes átalányadó szobánként 2012-ben 32 000 Ft, tehát az EHO 6 400 Ft/szoba.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  47. Kinga szerint:

    Kedves Miklós!

    Szeretném kiadni a lakásomat nettó 70 000Ft-ért/hó. Cégnek adnám ki akik fogorvosi rendelőt alakítanának ki. Ezen kívül a havi jövedelmem a munkahelyemen bruttó 700 000Ft/hó. A kérdésem az lenne, hogy hogyan tudnám kiszámolni, hogy mennyi bruttó bérleti díjat kérjek, hogy a levonásokkal stb meglegyen nekem a fent említett nettó 70 000Ft?
    Köszönettel!
    Kinga

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Kinga!

      A fizetése nagysága miatt szja szempontból az adóalap-kiegészítést alkalmazni kell a bérbeadás esetében is (feltételezem, hogy a fizetése elszámolása során a 2 424 000 Ft.-ig a normál szja megállapítást használták).Ez azt jelenti, hogy a bérbeadásból származó jövedelmet 1,27-tel kell felszorozni, így kapjuk meg az adóalapot. Számokban levezetve, amennyiben 10% költségátalányt választ (feltételezem) a bérbeadás bevétele 86 000 Ft, az adókötelezettség a következő lesz: 86 000 X 0,9 X 1,27 X 0,16= 15 728 Ft szja fizetési kötelezettség. Tehát a nettó tényleges jövedelem 70 272 Ft.
      EHO vonatkozásában fontos, hogy az Ön esetében a 14 százalékos mértékű EHO-t nem kell megfizetni, amennyiben a fizetése egész évben fennáll, és erről a kifizető felé nyilatkozik. A biztosítási jogviszonyában a természetbeni (4%) és pénzbeli egészségbiztosítási járulék (3%) megfizetett összege a tárgyévben el fogja érni a négyszázötvenezer forintot (hozzájárulás-fizetési felső határ).

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  48. Sándor Anikó szerint:

    Kedves Miklós!
    Szeretnék bérbe adni egy kicsi garzont. Nyugdíjas vagyok, a nyugdíjam havi 90 ezer Ft. Hogyan indítsam el ezt az egészet? Megpróbáltam értelmezni az itt leírtakat, de sajnos nem jártam maradéktalan sikerrel.
    Köszönettel:
    Sándor Anikó

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Sándor Anikó!

      Sajnos így elég nehéz segíteni, már szinte minden variáció előkerült a feltett kérdések között. Javaslom az összes bérbeadással kapcsolatos bejegyzést és választ olvassa el, utána megfelelő kérdéseket tud feltenni. Amit gyorsan összefoglalnék Önnek: a nyugdíj nem számít bele a jövedelembe (adómentes); az adóazonosító jel elégséges a bérbeadáshoz.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  49. Fernanda szerint:

    Kedves Miklós!

    Férjemnek van egy ingatlana Budapesten, amit jövő hónaptól szeretne bérbe adni alkalmilag turistáknak. A férjem nem magyar állampolgár, hanem olasz, és nem is Magyarországon él. Ilyenkor mi a teendő? Hogyan tudjuk a bérbeadást hivatalosan lebonyolítani? Milyen bérbeadási adó vonatkozik rá?

    Üdvözlettel:
    Fernanda

    Elnézést, ha kétszer kapja meg, de az előbb nem írtam alá.

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Fernanda!

      Az Ön férjének szüksége van magyar adóazonosító jelre. Ennek a birtokában már a bérbeadást el tudja kezdeni. Amennyiben áfa fizetést is szeretne választani, akkor külön adószámot kell igényelnie. Az adókötelezettség tekintetébe a blog(ok)ban minden információt megtalál. Annyival kell csak kiegészítenem, hogy az EHO fizetési kötelezettség nem fog a férjére vonatkozni (mert külföldi állampolgár), csak SZJA fizetési kötelezettség.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  50. Hercz Judit szerint:

    Kedves Miklós!

    2004. évben épített családi házunkat adószámos magánszemélyként bérbeadjuk.
    Tételes költségelszámolással szeretném elszámolni az amortizációt. Az építési költségről a számláim nincsenek meg. Az ingatlan szerzéskori értékét Szakértői vélemény alapján igazolhatom? Tehát elszámolhatom ebben az esetben is az amortizációt?

    Ehot fizetek, azt is szeretném tételesen elszámolni. Hogyan kell megállapítani az eho összegét, hiszen az is befolyásolja az eho alapját.

    Az ingatlant kizárólag bérbeadásra építtettük. Amennyiben csak töredék évre sikerül kiadni akkor is elszámolhatom a teljes évre felmerült költségeket?

    Köszönettel: Hercz Judit

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Hercz Judit!

      A szakértői vélemény alapján lehet igazolni az ingatlan beruházás értékét (az adózás rendjéről szóló törvény bizonyítékként elfogadja a szakértői véleményt). Az egyetlen kitétel, hogy a szakértőnek az építkezés idején érvényes árszinten kell a forgalmi értéket megállapítania. Ez nagyon fontos, különben nem fogadja el az adóhatóság.
      Az EHO esetében a tételes költség elszámolás során ezen elszámolási mód esetében két féle választási lehetőség áll fenn az EHO alap kiválasztására. A két lehetőség akkor áll fenn, ha a magánszemély az EHO fizetésére kötelezett és nem térítik meg neki. Amennyiben az EHO-t költségként elszámolja az SZJA szempontjából, akkor a bevétel – költség = jövedelem a fizetendő egészségügyi hozzájárulás alapja (az szja megállapítása során költségként levonja az EHO-t is). A második variáció esetében az EHO-t nem számolja el költségként hanem a bevétel – költség = jövedelem x 0,78-a az EHO alapja (és az SZJA alapja is figyelemmel az egyéb éves jövedelem korlát előírásokra). Fontos a tételes költség elszámolás választása esetében az EHO kötelezettség megállapítása során, hogy ha a megállapított jövedelem meghaladja az adóévben az 1 millió forintot, az egészségügyi hozzájárulást abban az esetben is meg kell fizetni, ha a jövedelem 78 százaléka már nem éri el az 1 millió forintot.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  51. Szabó Jánosné szerint:

    Tisztelt Héhn Miklós!

    Nyugdíjas adja bérbe lakását egyéb szálláshely szolgáltatást végző Bt.-nek.
    A bevétel nem éri el az 1 millió Ft.-ot egy évben. A nyugdíjas bérbeadó magánszemélyként adószámot váltott ki, és bejelentkezett az ÁFA hatálya alá. A költségeit 50%-ban számolhatja el, vagy csak az adóelőleg levonásához adhat a jövedelme 50%-ig költségről nyilatkozatot?
    Az SZJA előleg számításánál a nyugdíj összegét figyelembe kell venni?
    Válaszát előre is köszönöm!

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztel Szabó Jánosné!

      A nyugdíj adómentes, így azt nem kell az adószámítás során figyelembe venni. A költségek esetében az áfa választástól függetlenül lehet dönteni a 10% költségátalány vagy a tételes költség elszámolásról. A tételes költségelszámolás azt jelenti, hogy a bérbeadással kapcsolatos költség számlákat veheti figyelembe az adó alap megállapítása során. Tehát azt ki kell számolnia, hogy mekkora a költségek arány a bevételhez képest és erről kell nyilatkoznia. A nyilatkozat során az 50% csak annyiban megkötés, hogy ha bár ennél több a költsége a bevételel szemben a kifizetők maximum 50%-ot vehetnek figyelembe.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  52. Gyetvai B szerint:

    Tisztelt Héhn Miklós

    Családi házat adok bérbe a hozzátartozó udvarral. Amortizációt csak az épületre lehet számolni vagy az egész ingatlanra? Ha csak az épületre akkor hogyan határozom meg az épület értékét? (nem tudom elképzelni, hogy földterületre /udvar/ amortizációt lehessen elszámolni).

    Az ingatlant ajándékba kaptam. Szerzéskori értéknek az ajándékozási szerződésbe írt összeg felel meg?

    Üdvözlettel Gyetvai B

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Gyetvai Úr!

      A ingatlan értékét meg kellene bontani telek és épületre, ezt csak szakértői véleménnyel alátámasztottan tudja megtenni. Az udvar az szja törvény értelmében telek lesz, erre valóban nem tud amortizációt elszámolni. Az ingatlan értéke ajándékozás esetében az illeték kiszabáshoz figyelembe vett érték, ha illeték kiszabása nem történt, akkor az illeték törvényben meghatározott forgalmi érték lesz (szakértői vélemény).

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  53. Tamás szerint:

    Lakás bérbeadásánál, hogyan kell kiszámolni a fizetendő adót, járulékot ha mondjuk a bérleti díj 50 ezer forint?

    Mi a helyzet akkor ha lakásvásárlásnál az eladó még egy ideig a lakásban marad és lakbért fizet? Mondjuk szintén 50 ezer forintos bérleti díjjal számítva.

    Köszönettel: Tamás

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Tamás!

      A jelenleg hatályos szabályok szerint nem mindegy, hogy a bérbeadó emellett rendelkezik-e más jövedelemmel. Amennyiben a jövedelme nem haladja meg a 2 424 000 Ft-ot, akkor az adóalap kiegészítés nem kell alkalmazni. A lenti összegnél maradva ha a 10%-os költéség átalányt választja akkor a bevétel 90%-a után fizeti meg az adót ami 7200 Ft. Járulékot nem kell fizetni, eho fizetési kötelezettség terheli a bérbeadásból származó jövedelmet amennyiben az 1 millió Ft-ot meghaladja.
      A lakás eladás és a vissza bérlés két külön ügylet, elválik egymástól. Ebben az esetben is a bérleti díj az előbb vázoltak szerint adózik.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  54. Valér Fruzsina szerint:

    Kedves Címzett!

    Heti 40 órás jogviszony mellett végzett szakértői tevékenység esetén melyik az előnyösebb: számlaadásra kötelezett magánszemélyként, vagy egyéni vállalkozóként dolgozni?
    A számlaadásra köteletett szakértő végezhet tételes költségelszámolást tevékenységéhez kapcsolódóan? A biztosítási kötelezettség elbírálásánál
    1. a költségekkel csökkentett bevétel számít?
    2. össze kell számítani az azonos időszakra vonatkozó bevételeket, vagy számlánként kell elbírálni?

    Üdvözlettel,
    Valér Fruzsina

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Valér Fruzsina!

      Sajnos a feltett kérdések nem kapcsolódnak az ingatlan bérbeadásról szóló publikációhoz, így azokat nem áll módomban megválaszolni. Amennyiben a kérdéseire szeretne választ kapni, ezt csak adótanácsadás keretében tudjuk megtenni.

      üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  55. Éva szerint:

    Családi házunk alsó szintjét szeretnénk kiadni évente egy-két hónapra egy oktatást végző cégnek. Ebben az esetben sem érint ÁFA kört? Adóznunk ugyanúgy kell, mintha magánszemélynek adtuk volna ki?
    Válaszát előre is köszönöm!

    • Héhn Miklós szerint:

      Tisztelt Éva!

      Amennyiben Ön az ingatlant adja bérbe az adott cégnek, akkor a bérbeadás alapból áfa mentes. Adózási szempontból a helyzet más lesz. Ebben az esetben a cégnek kell levonni az adót és nyilatkoztatni Önöket a költségelszámolásról. A cégnek be is kell vallania és befizetnie a NAV részére az Önöktől levont adót, majd erről igazolást átadni.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

    • Éva szerint:

      Köszönöm gyors válaszát!

  56. Csorba Anikó szerint:

    Kedves Miklós!
    Segítségét kérem. Szeretném kiadni a lakásom magánszemélynek. Az én nyugdíjam 54 ezer Ft, a lakást 50 ezerért adom ki, a rezsi kb. 30-35 ezer. Nem tudom melyik költségelszámolást válasszam, melyik lenne előnyösebb a számomra?
    Köszönettel

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Anikó!

      Amennyiben a rezsi számlák az Ön nevére szólnak, akkor a tételes költségelszámolással jobban jár.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

  57. Imre szerint:

    Kedves Miklós!
    Feleségemmel 50-50% tulajdonú lakást szeretnénk bérbe adni. Feleségem gyeden van, tehát az alacsony “fizetése” miatt, ha az ő nevében adnánk ki a lakást akkor csak 16% adó terhelné, míg ha én adom ki, akkor már – 2,424mFt br felett vagyok- a 27% adó terheli.
    Kérdésem hogy jó-e ez a gondolatmenet? Ingatlanbérbeadást végezhet a feleségem a gyed mellett, annak elvesztése nélkül?
    Köszönettel!

    • Héhn Miklós szerint:

      Kedves Imre!

      Annyi pontosítással indítanék, hogy a 2 424 000 Ft feletti részt terheli a szuperbruttósítás, az az erre a részre az adó 20,32%. A GYED esetében az ingatlan bérbeadás nem befolyásoló tényező.
      A közös tulajdon esetében a tulajdonosok kijelölhetik, hogy ki adja bérbe az ingatlant, ez Önöknél is a jó megoldás.

      Üdvözlettel:
      Héhn Miklós

Kövesse a bejegyzés kommentjeit RSS-en!