Bérelt ingatlan felújítása: az ördög a részletekben
Bérelt ingatlan felújítása: bemutatjuk, milyen számviteli és adózási kérdésekre kell odafigyelni!
Az üzleti életben elterjedt gyakorlat az ingatlan-bérbeadás kapcsán, hogy a bérbevevő újítja fel/alakítja át a bérleményt. A bérleti szerződésben megállapodnak abban, hogy a bérbevevő bizonyos ideig nem fizet bérleti díjat a felújításért/átalakításért cserébe (hétköznapi szóhasználatban „lelakja” az összeget). Sajnos nem egyszer a felek nem járnak el elég körültekintően, nem járnak utána pontosan a szabályozásnak.
A számlázási kötelezettség ugyanis ilyenkor is fennáll, vagyis a bérleti díjat számlázni kell a bérbeadónak, ez alól nincsen lehetőség kibújni. Az általános forgalmi adóról, illetve a számvitelről szóló törvény előírásait minden esetben érvényesíteni kell. A számviteli alapelvek, ezen belül a „tartalom elsődlegessége a formával szemben alapelv” szerint ilyenkor két gazdasági esemény történik, egyrészt a felújítás elvégzése, másrészt a bérleti szolgáltatás nyújtása. A bérbevevőnek akkor kell számláznia felmerüléskor a felújítás költségét a bérbevevő felé, ha a szerződésben a két fél így állapodik meg.
A bérbevevő és a bérbeadó megállapodhat úgy is, hogy a felújítási/átalakítási költségeket felmerülésükkor nem számlázzák át, hanem a bérbevevő könyveibe kerülnek. Amennyiben nem számlázza át a bérbevevő a felújítási munkák befejeztével a költségeket a bérbeadó felé, a bérbevevő könyveiben a számviteli törvény szerint a „bérelt ingatlanon végzett felújítás” kategóriában aktiválni kell ezeket a költségeket. Ez abban az esetben fordulhat elő, ha a bérleti szerződésben rögzítik, hogy a bérbevevő a saját költségén elvégzi (elvégezteti) az ingatlan felújítását, és a bérleti díjat ettől függetlenül fizeti.
A bérelt ingatlanon végzett beruházás esetében fontos kérdés az is, hogy a szerződés lejárta után mi lesz a beruházás sorsa. Ezzel azonban nagyon sokan nem foglalkoznak. A kérdést a legcélszerűbb szerződésben rendezni, ugyanakkor nagyon sokszor tapasztalom, hogy erre még csak nem is gondoltak a felek. Pedig a bérbevevő tárgyi eszközei között kimutatott, a bérelt ingatlanon végzett beruházás nettó értéke kivezetésének elszámolása fontos számviteli kérdés, amely adózási kérdéseket is feszeget. Három eset merülhet fel a kivezetés kapcsán:
- a bérbeadó piaci értéken megvásárolja (erre általában akkor van lehetőség, ha ezt a bérbeadó a bérbe adott ingatlanon végzett beruházás, felújítás elvégzése előtti hozzájárulása megadásakor írásban vállalta),
- a bérbeadó térítés nélkül átveszi (ez esetben a bérlőnek a térítés nélküli átadás szabályai szerint a könyv szerinti nettó értéket rendkívüli ráfordításként kell elszámolnia), természetesen a bérbeadónak ezt térítés nélkül kapott eszközként fel kell vennie a könyveiben,
- a bérbeadó nem vásárolja meg, nem veszi át térítés nélkül, és ezért kéri az eredeti állapot helyreállítását.
Amennyiben térítés nélküli átadásról beszélünk, akkor bizony a bérbevevő oldaláról az áfa- és a társaságiadó-szabályokat is fontos figyelembe venni. Áfa szempontjából a végleges átadás áfafizetési kötelezettséget keletkeztet. A társaságiadó-szabályok esetében pedig csak akkor lesz elismert költség a térítés nélküli eszköz átadás, ha a megfelelő tartalmú nyilatkozatot a bérbeadótól beszerezzük.
Végezetül véleményem szerint fel kell hívni a figyelmet arra is, hogy ha a bérbeadó magánszemély (aki nem egyéni vállalkozó), és térítés nélkül veszi át a bérbe vett ingatlanon végzett beruházást, akkor annak az áfát is magában foglaló piaci értéke a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint a magánszemély bevételének, méghozzá egyéb jövedelemnek minősül, amelyet le kell adózni.
Kedves Héhn Miklós!
Az lenne a kérdésem a témával kapcsolatban, hogy amennyiben a bérlő és a bérbeadó a bérleti jogviszony kezdetekor úgy állapodott meg (2009), hogy a bérlő újítja fel a bérbe vett ingatlant, és ez a beruházási költség őt is terheli – tehát ezáltal bérelt ingatlanon végzett beruházásként veszi nyilvántartásba a könyveiben, és azt 6%-kal écs-zi – úgy hogyan kell eljárni abban az esetben, ha 2011-ben módosítják a bérleti szerződést, és megállapodnak abban, hogy a bérlő jogosult kiszámlázni az értéknövelő beruházást a bérbeadó felé a fogadott értékbecslő által megállapított értékben?
Itt elsősorban nem az eszköz kivezetése érdekel számviteli szempontból. Az Áfa vonzata merült fel kérdésként bennem. A bérelt ingatlanon végzett beruházásként nyilvántartott “eszköz” értékesítése ingatlanértékesítésnek minősül ÁFA szempontjából? Ingatlant a szó hagyományos értelmében nem értékesít a Társaság, de kérdés, hogy az ÁFA törvény ezt annak tekinti-e? Ha nem, akkor egyenes adózás, és áfa fizetés a bérlő részéről, ha meg igen, akkor attól függ, hogy a bérlő ingatlan értékesítés tekintetében választott-e adókötelezettséget.
Mielőbbi válaszát előre is megköszönve!
Ny. Nóra
Kedves Miklós!
Problémám a témával kapcsolatos. Egy Kft. magánszemélytől bérel raktárhelyiséget, ami egy lakóingatlan melléképülete. A magánszemély nem jelentekezett be ÁFA kör hatálya alá, így a bérleti díj nem áfás. A Kft. felújítást végzett a bérelt ingatlanon (irodahelyiséget alakított ki), amiről a számlákat a Kft. számolja el és bérelt ingatlanon végzett felújításként aktiválom. Kérdésem, hogy a felújítási számlák áfáját visszaigényelhetem-e, vagy bruttó értéken könyvelem? Válaszát előre is köszönöm!
Kedves Rita!
A kérdése vonatkozásában a legfontosabb, hogy az adott helység minek minősül az áfa törvény szempontjából. Ez a helység az áfa törvény szerint nem minősül lakóingatlannak, gazdasági épület lesz. Ennek alapján az áfa levonható, feltéve hogy a cég a gazdasági tevékenységéhez használja és a tevékenysége áfa körbe tartozik.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós Úr!
A cikkben részletezett témához kapcsolódóan az lenne a kérdésem, hogy egy társaság bérelt ingatlanon végez beruházást. A bérbeadó cég azonban tárgyévre elfelejtette bejelenti, hogy normál szabályok szerint kíván adózni a bérbeadás után, így kénytelen adómentesen kibocsátani a számlát. A jövő évtől természetesen ezt meg kívánja változtatni. A kérdésem az, hogy a felújítás utána áfa levonható-e tárgyévben az áfa, vagy az idei évbe nem, de a jövő évtől 10 éven keresztül levonható az áfa?
Üdvözlettel:
Kedves Adrienn!
A bérbevevő szempontjából nézve, az általa elvégeztetett beruházás áfa levonhatóságát az ő adójogi helyzetéből kiindulva kell meghatározni. Ha általános szabályok szerint adózik, és a vállakozási tevékenységéhez használja a bérlet ingatlant (kivéve, ha az lakás), akkor levonhatja. Ez teljesen független attól, hogy a bérbeadó hogyan számláz.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Kedves Miklós!
A cikkben részletezett témával kapcsolatban kerestem a kérdésemre választ, de továbbra is bizonytalan vagyok az alábbi esetben:
Egy KFT egy magánszemélytől (a bérlő KFT-ben tulajdonos) bérel ingatlant, melyben vállalkozási tevénységet folytat. A bérbeadó magánszemély adómentességet választott ÁFA tekintetétben, a bérbeadott ingatlan lakóingatlanként van a földhivatalnál bejegyezve. A bérleti szerződésben a bérbeadó hozzájárult, az ingatlanon történő bármilyen átalakításhoz, felújításhoz. A költségek viselését a szerződés szerint a bérbevevő viselő a nevére szóló számlák alapján. A felújítási költségek “lellakásáról” nincs megállapodás, a szerződésben megállapított bérleti díjat a bérbeadó, minden hónapban kiszámlázza a bérbevevő részére.
Jelenleg vezetékes gázszolgáltatás van az épületben, melyet a bérlő szeretne költségtakarékosság miatt kiváltani fatüzelésű kazánnal.
A kazánt külföldi partnertől (EU-n belül) szeretné beszerezni.
Több adózási és számviteli dolgot is felvet az eset.
ÁFA tekintetében úgy gondolom, hogy hiába a közösségen belüli “adómentes” beszerzés, az ÁFA-t fizetendő oldalon be kell vallani, miközben a másik oldalon nem vonható le, mivel lakóingatlanba került a termék beépítésre. Számviteli oldalon: A kazánt tárgyi eszközként a bérbevevőnek kell aktiválni, mert az Ő nevére szól a beszerzésről a számla.
Jól gondolom-e az eset adózásbeli megítélését?
Köszönettel: Deáké Pesti Erika
Kedves Erika!
A beszerzett kazán az épület szerves része lesz, így amit ír helyes, azaz nem lehet a beszerzés utáni áfát levonhatóként szerepeltetni. A kazán és fűtésrendszer kiépítése a bérbevevő könyveiben lesz nyilvántartva, mint bérlet ingatlanon végzett beruházás.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Kedves Miklós!
Cikkének nagyon megörültem, mert hasonló eset kapcsán keresgéltem az interneten. Kérdésem a következő lenne, ha a bérbeadó szívességi használatba adja a tulajdonát képező ingatlant (földhivatalnál lakás célra bejegyzett), amit a bérbevevő irodaként használ. Az ingatlanon végzett felújítás ez esetben, hogyan számolható el, hisz igazából bérbevétel nincs.
Köszönettel:
Tóth Zsuzsanna
Kedves Zsuzsanna!
A bérbevétel esetébe ilyenkor is célszerű szerződésben/ megállapodásban rögzíteni a szívességi használatot. Ilyen esetekben is a használónak kötelessége a megfelelő karbantartások elvégzés, az állagmegóvás. Az elszámolás esetben nagyon fontos hogy a bérlet/ nem bérelt de használt eszközök költségeit el lehet számolni, ha a vállalkozási tevékenységhez használjuk. Arra viszont már volt precedens bírósági eset, hogy amennyiben a felújítás igazából a bérleti díj helyett volt/ ez volt a csere érték, akkor ezt az adóhatóság átminősítheti jövedelemmé. Ezt óvatosan kell kezelni, mert a szívességi használat esetében a felújítást az adóhatóság nagyítóval vizsgálja.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
üdvözlettel:
Kedves Miklós!
Cikkéből nem egyértelmű számomra a következő eset:
- Bérbeadott lakóingatlan felújításának áfája levonható-e, ha ingatlan bérbeadás tekintetében bejelentkeztünk áfa körbe?
Köszönettel:
P. Levente
Kedves Levente!
Amennyiben a bérbeadó az áfa köteles bérbeadást választotta, akkor az adott ingatlan felújítási költségének áfa tartalma levonásba helyezhető. Az áfa törvény értelmében a levonás feltétele, hogy az ingatlant igazoltan egészben vagy részben de ténylegesen bérbe adják.
Üdvözlettel:
Héhén Miklós
Kedves Miklós,
Írja, hogy az idegen tulajdonon végzett beruházás térítés nélküli átadásnak ÁFA fizetési vonzata van. Ez azt jelenti, hogy a beruházás végrehajtásakor az ilyen beruházás ÁFA vonzatát a bérlő visszaigényelheti?
Kedves András!
A beruházás végrehajtásakor az áfa visszaigénylés szempontjából mindig az általános áfa levonhatósági szabályok számítanak. Ezt minden esetben a beruházó cég adóalanyi státuszából kiindulva kell meghatározni.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós