Lakásbérbeadás jogszerűen: kérdések és válaszok

Kedves Olvasónk! A lakásbérbeadás adózási és elszámolási kérdéseit taglaló bejegyzésünket (http://blog.rsmdtm.hu/2010/11/lakas-berbeadas–jogszeruen/) kiugró érdeklődés övezte, amit ezúton is még egyszer köszönünk Önöknek. Véleményünk szerint a hozzászólások, illetve az azokra általunk adott válaszok is igen hasznos tartalommal bírnak, ezért szerkesztett formában újraközöljük őket. A keresést segítendő kulcsszavak alapján rendeztük a hozzászólásokat. Hasznos olvasást kívánunk!

Költségelszámolás

- Már több éve magánszemélyként számlával ingatlant adok bérbe. A bérleti díj éves volumene 1 millió forint alatt van. A bérlő (kft.) felé évente nyilatkozom erről, továbbá levonja a számlában feltüntett szja-t (25 százalék). Kérdésem, hogy miután én fizetem az ingatlan költségeit (víz, villany, fütés, javítások), a 10 százalékos költségáltalány elszámolásának a fentieken túl vannak-e egyéb kritériumai, ugyanis évekkel ezelőtt a számlabefogadó (indokra már nem emlékszem) elhárította ennek lehetőségét.

- Mielőtt az első kifizetés megtörténik, Önnek arról kell nyilatkoznia a bérbevevő felé, hogy a 10 százalékos költségátalány elszámolását, vagy a tételes költségelszámolást választja az szja szempontjából. A tételes költségelszámolás választása esetén a tényleges költségarányról kell Önnek nyilatkoznia, hiszen csak így tudja a bérbevevő az adó levonását megtenni. A 10 százalékos költségátalány esetében nem kell rendelkezni a költségeket alátámasztó bizonylatokkal, míg a tételes elszámolás esetében szükségesek ezen bizonylatok, és az elévülési időn belül meg is kell őrizni őket (5 év). Az eho miatt továbbra is fogják nyilatkoztatni, ahogyan eddig is.

- A lakásomat két cégnek adom bérbe, nevezzük „A” és „B” cégnek. „A” céggel a szerződésem úgy szól, hogy 40.000 bruttót fizetnek és a rezsit is leszámlázhatom. A „B” cég 66.000 bruttó bérleti díjat fizet, ott a rezsit nem tartalmazza a szerződés. Kérdésem az lenne, hogy Ön szerint milyen adózás érint engem, és hogyan alakul a nettó kézhez kapott összeg. Én azt gondoltam, hogy mivel a rezsit is kifizetik, tételes elszámolást kell választanom. Azt nem tudom, hogy ilyenkor hány százalékot kell megjelölni a költségelszámolásban?

- A kifizető felé a magánszemélyek adhatnak egy az adott évre visszavonásig érvényes nyilatkozatot, vagy akár minden kifizetés előtt nyilatkozhatnak a költségszázalékról/hányadról. Az Ön által leírtak alapján a tételes költségelszámolással fog jobban járni. Itt azonban fontos megjegyezni, hogy a rezsinek a bevétellel szemben történő elszámolásához névre szóló áfás számlával kell rendelkeznie. A tényleges készhez kapható jövedelmet több tényező is befolyásolja. A leírtakból nem derül ki, hogy a második esetben mekkora a rezsi. Kérem, ne felejtse el, hogy ha az adott évben az összes ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem (egyszerűsítve jövedelem=bevétel-költség) meghaladja az 1 millió forintot, 14 százalékos ehót kell fizetni. Az adóelőleget majd a tényleges jövedelemre kell kiszámolni mindkét esetben, és mindkét kifizető felé kell nyilatkozni az eho miatt is.

Családi kedvezmény

- Lányom a lakását 2011. január 1-jétől bérbeadja 10 százalékos költséghányad-adózással. Közalkalmazottként jövedelme olyan alacsony, hogy a két gyermek után járó adókedvezményt nem tudja teljes egészében érvényesíteni. A bérbeadásból származó jövedelemnél ezt figyelembe lehet-e venni? A bérbeadásból származó jövedelem adóját hogyan kell megfizetni, negyedévente, vagy az éves adóbevallást követően? Kell-e a bérleti díjról nyugtát adni, azt honnét lehet beszerezni?

- A bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része, így természetesen érvényesíthető a családi kedvezmény. Az adót attól függően kell megfizetni, hogy kinek a részére történik a bérbeadás. Nagyon leegyszerűsítve: ha magánszemélynek vagy nem adóalanynak adják bérbe az ingatlant, akkor a magánszemély a negyedévet követő hónap 12.-ig fizeti meg az adóelőleget. Amennyiben a bérbeadás az adótörvények által meghatározott kifizető részére (adóalanynak, pl.: cég, egyéni vállalkozó, stb.) történik, akkor a kifizető vonja le az adóelőleget és fizeti be a tárgyhónapot követő hónap 12.-ig. A bérleti díjról kiállítandó dokumentum szintén attól függ, kinek a részére adják bérbe az ingatlant, és milyen módon történik a pénzügyi rendezés. Amennyiben kifizető részére történik a bérbeadás, akkor számviteli bizonylatot kell kiállítani (ez lehet a bérleti szerződés, a bérkarton, illetve készpénzrendezés esetében a pénztárbizonylat). Magánszemély és nem adóalanyok közötti bérbeadás esetében elégséges átvételi elismervény, de jó, ha van egy szerződés is mellette. Természetesen ha a magánszemély áfásan adja bérbe az ingatlant (ezt választotta), akkor számlát kell kiállítania róla.

Személyi jövedelemadó

- Az ingatlan-bérbeadás szja-kötelezettségének témaköréhez kapcsolódóan én úgy értesültem, hogy a szuperbruttósítást itt is alkalmazni kell. A kiszámított jövedelmet fel kell szorozni 1,27-tel és azt a bruttósított jövedelmet szorzom be a 16 százalékos adókulccsal, tehát az adó így 20,32 százalék. Ez 2010-ben is így van, ha az összevont jövedelemkénti adózást választom (itt az adókulcs még 17, vagy 32 százalék).

- Valóban érvényes erre is a szuperbruttósítás mind a 2010-es, mind a 2011-es év tekintetében. A 2010. évi adókötelezettség meghatározása során amennyiben az összevont adózást választja, akkor a 17 százalék csak a sávhatár átlépése nélkül érvényes, a sávhatár felett 32 százalékot kell szuperbruttósítani. Véleményem szerint az is fontos, hogy mind a tételes költségelszámolás, mind a 10 százalék költségátalány esetében a tényleges adókulcs alacsonyabb. Csak a példa kedvéért: ha a 10 százalék költségátalányt nézzük, akkor ennek a tényleges adókulcsa 2011. évben (szuperbruttósítva) 18,29 százalék. A 2010. év esetében a tényleges adókulcs attól függ, átlépi-e a összevont adóalap a 17 százalékos kulcs sávhatárát.

Eho

- Válaszaiban Ön azt írja, hogy ha a bérbeadásból származó éves jövedelem az 1 millió forintot meghaladja, 14 százalékos ehofizetési kötelezettség keletkezik az szja mellett. 2011-ben mennyinek kell lennie a foglalkoztató által megfizetett egészségbiztosítási járuléknak éves szinten, hogy a 14 százalékos ehót már ne kelljen fizetni?

- Az eho vonatkozásában a hozzájárulás fizetési felső határa 450.000 forint, mint a korábbi években. A felső határ összegébe beleszámít a biztosítási jogviszonyban megfizetett természetbeni (4 százalék) és pénzbeli (2 százalék) egészségbiztosítási járulék, továbbá a 14 százalékos ehoköteles jövedelmek is. Ahhoz, hogy a bérbeadás után ne kelljen a 14 százalékos ehót megfizetni, a biztosítási jogviszonyban éves szinten 7.500.000 forint jövedelemmel kell rendelkezni.

- A bérbeadás ehojának mi az alapja, a felbruttósított összeg, vagy a tényleges jövedelem?

- Az ehoalap meghatározása során nem kell a jövedelmet felbruttósítani. A jövedelemként kiszámított összeget kell tekinteni az eho alapjának, de az adóalap-növelő összeg (azaz a felszorzás nélkül).

Adószám

- Az lenne a kérdésem, hogy a választható költségelszámolást nem befolyásolja-e, hogy 2010.08.16-tól nem kell adószám az ingatlan bérbeadására. Ebben az esetben is használható a tételes költségelszámolás? Ő is számlaadásra kötelezett magánszemély, annak ellenére, hogy nem állít ki számlát? És ha ez így van, akkor a kifizetőnek ugye nem kell szja-t és ehót vonni?

- Az adószám kiváltása igazából az áfakérdéskör miatt fontos, ha áfásan akarják bérbe adni az ingatlant, azt csak adószámmal lehet megtenni. A költségelszámolás választását nem befolyásolja az adószám megléte, csak a kifizető kötelezettségeit. A számlaadásra kötelezett magánszemély esetében nem kell adót vonnia a kifizetőnek, csak ha a magánszemély ezt nyilatkozatban kéri. Ha nem áfás bérbeadásról beszélünk, akkor nem kell kiállítani számlát, elég a számviteli bizonylat. A kifizetőnek a magánszemély nyilatkozata szerint kell megállapítani az adó alapját, ez alapján kell levonni az szja- és esetleges ehokötelezettséget.

Értékcsökkenés
- Idéntől szeretném magánszemélynek kiadni lakásomat. Tételes költségelszámolás választása esetén hogyan, milyen módon, mértékben és feltételekkel számolhatok el a lakóingatlan után értékcsökkenést?

- Az értékcsökkenés elszámolása során több szempontot kell figyelembe venni. A változások közé tartozik, hogy a három évnél régebben beszerzett épület-épületrész után is lehet elszámolni értékcsökknési leírást. A nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület, épületrész amortizációs leírása történhet területarányosan vagy időarányosan. Az szja-törvény 11. számú melléklete tartalmazza a leírás pontos, részletes szabályozását. A mellékletben szereplő leírási kulcsok egy évre vannak megadva és a beszerzési értékre kell vonatkoztatni. A leírási kulcsok az épület jellegétől függnek (hosszú, közepes, rövid élettartalamú szerkezetű épület, a kulcsok e sorrend szerint 2-3-6 százalék).

- A 2011-től érvényes jogszabály szerint ha a lakásomat bérbe adom, és a tételes költségelszámolást választom, akkor amortizációt is elszámolhatok, mint magánszemély. A lakást 9 éve vettem, 5 éve van bérlője. Mi az amortizációs költség alapja? Az akkori vételár vagy a mostani piaci érték? És lakás esetében hány százalékkal számolhatok?

- Az értékcsökkenési leírás elszámolását az szja-törvény 11. számú melléklete alapján kell elvégezni. A melléklet szerint a beruházási költséget kell alapul venni, azaz a korábbi vételi ár lesz az irányadó Önnek. A leírási kulcsot az épület jellege határozza meg, a kulcsok egy évre vannak megadva. Az épület jellege szerint a kulcsok hosszú élettartam esetén 2, közepes élettartam esetén 3, míg rövid élettartam esetében 6 százalék. A hosszú élettartalmúak a beton-, vasbeton, égetett tégla, kő- stb. épületek, így a lakások jellemzően ide tartoznak.

Nyugdíj

- Nyugdíjas vagyok, és a nyugdíjon, valamint a lakáskiadáson kívül nincs jövedelmem. 30.000 forintot kérek havonta egy garzonlakásért. Kérném sziveskedjék megírni, hogy mennyi adóelőleget fizessek havonta.

- Az adóelőleg meghatározása során Önnek döntenie kell, hogy tételes költségelszámolást vagy 10 százalékos költségátalány-elszámolást választ. Az adóelőleg meghatározása során ez egy fontos kérdés. Példaként leírom Önnek a 10 százalékos költségátalány-választás esetén keletkező adóelőleg-számítást. Az adóelőleg alapja ebben az esetben a bevétel 90 százaléka, jelenlegi példánál 27.000 forint. Ezt az összeget kell felszorozni 1,27-tel, így kapjuk meg az adóalapot, 34.290 forintot. Erre az adóalapra az adóelőleg 16 százalékkal számolva 5.486 forint.

Külföldi adózás

- Leányom külföldön dolgozik, ott adózik. Budapesti lakását magánszemélynek bérbe adja. Kérdésem: hogyan tudja majd az adóbevallását jövő évben elkészíteni, mivel a lakásbérbeadásból származó jövedelem az összevont jövedelem része lesz? Le kell fordíttatni a külföldi adóbevalását?

- Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem mindig az ingatlan fekvése szerinti államban adózik. A két állam közötti kettős adóztatást elkerülő egyezményt szükséges ellenőrizniük, hogy a lánya adó illetősége szerinti állama adóztatja-e a külföldi bérbeadást a magyar adón felül. Amennyiben igen a már Magyarországon megfizetett adó beszámítását az egyezmény szabályozza. Magyarországon a bérbeadás miatt szja bevallásra lesz kötelezett a lánya, az ebből származó adókötelezettségét a magyar szabályok szerint kell teljesíteni.