Lakás bérbeadás– Jogszerűen
Jó üzlet a lakásbérbeadás. A szabályozás változásával ráadásul meg is éri – jogszerűen!
A lakás bérbeadás örök üzletnek tűnik, jövedelmezősége felveszi a versenyt akár az állampapírok hosszú távú hozamával. A bérbevevői kereslet a lakáshitelek korlátos volta miatt nem csökken, és a válság első évéhez képest idén már nem esnek az albérleti díjak sem. Bár jövőre a már csak az összevont jövedelem részeként jelenhet meg a bérbeadás bevétele, annak adózását előzetesen átgondolva, a lehetőségek mérlegelésével komoly adminisztrációtól szabadulunk meg, vagy éppen bizonyos adminisztrációs terheket felvállalva csökkenteni tudjuk az adókötelezettséget, javítva a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját.
A bérleti díj adózása 2011-ben – ÁFA szempontból
Az általános forgalmi adóról szóló törvény főszabálya szerint az ingatlan (pl: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása – tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel -, adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.
Az általános forgalmi adózás rendszerében e mentesség azt jelenti, hogy a bérbeadónak a bérleti díjra nem kell áfát felszámítania, viszont az e tevékenységhez eszközölt beszerzéseinek forgalmi adó tartalmát sem vonhatja le.
Azonban Áfa szempontjából a bérbe, illetve haszonbérbe adónak lehetősége van arra, hogy adókötelessé tegye az ingatlan bérbeadási szolgáltatást, beleértve a lakóingatlan bérbeadását is. Az adóalany azt is választhatja, hogy kizárólag az egyéb ingatlanok bérbeadási tevékenységére válasszon adókötelezettséget, míg a lakóingatlan tekintetében ugyanezen szolgáltatásra adómentességet alkalmaz. Az adóalanynak az ÁFA kötelezettség választással kapcsolatos bejelentési kötelezettségét az Art. szerint kell teljesítenie azzal, hogy attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el. Az áfa köteles bérbeadás esetén a magánszemély számlaadásra kötelezett (egyéb esetben elég a számviteli bizonylat kiállítása).
Ingatlan bérbeadásának szja kötelezettsége
A bérbeadásból származó jövedelem 2010-ben még két módon adózhat; vagy külön adózó jövedelemként, vagy a bérbeadó választása alapján az összevont adóalap részeként önálló tevékenység. Az országgyűlés által elfogadott adómódosítások alapján 2011-től a helyzet változik; már csak az összevont adóalap részeként lehet adózni az ingatlan bérbeadás után, a jövőre érvényes egyetlen, 16 százalékos kulcs mellett, – ami a jelenlegi legkedvezőbb adóterhelésnek mondható. Előzetesen átgondolva és mérlegelve a lehetőségeket komoly adminisztrációtól szabadulunk meg, vagy éppen bizonyos adminisztrációs terheket felvállalva csökkenteni tudjuk az adókötelezettséget, amely a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját javíthatja.
Tételes költségelszámolás, vagy költség általány
Az önálló tevékenység során a bérbeadó számára változatlanul érdemes előre megtervezni, hogy a tételes költségelszámolást vagy a 10 százalékos költséghányad szerinti jövedelemadózást választja. Amennyiben az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok alapján határozzuk meg a bevétel-jövedelemhányadot, akkor 10 százalékos költséghányad mellett a bevétel 90 százaléka lesz az összevont adóalap részét képező jövedelem. E megoldást akkor érdemes alkalmazni, ha nem rendelkezünk a felmerült költségeket alátámasztó bizonylatokkal.
Tételes költségelszámolás esetén kizárólag a bérbeadáshoz kapcsolódó költségeket lehet elszámolni, amelyeket bizonylattal is alá kell támasztani, tehát számlát kell kérni az elvégzett munkákról pl. a vízvezeték szerelőtől vagy a festőtől. A nyári adócsomag részeként változott meg az értékcsökkenés elszámolhatósága, ami akkor alkalmazható, ha a bérbeadó tételes költségelszámolást alkalmaz. Így már megéri leülni és végig számolni, hogy a jövőben a két módszer közül melyik éri meg a bérbeadónak.
Amikor a magánszemély az ingatlan bérbeadást az Art. szerinti ’kifizető’ részére nyújtja, akkor a kifizetőnek adólevonási kötelezettsége keletkezik, amennyiben nem számlaadásra kötelezett magánszemélynek fizeti ki a bérleti díjat. Abban az esetben, ha a magánszemély számlaadásra kötelezett, csak akkor kell adót levonni tőle, ha ezt nyilatkozatban kéri. Ha az adót a kifizető nem vonja le, vagy nem kifizetőnek történik a bérbeadás, akkor a magánszemélynek negyedévente önadózással kell megfizetnie a számított adóelőleget.
A lakásbérbeadáshoz kapcsolódó adóteher a 16 százalékos kulcsot és a költségelszámolás lehetőségét is figyelembe véve mindenképpen kedvezőnek mondható, és egyértelműen pozitív irányba mozdíthatja el az adózói morált. Véleményem szerint az adózok többsége szeret nyugodtan aludni, a kedvező irányú változás hatására várhatóan többen fogják bevallani bérbeadásból származó jövedelmüket. Tapasztalataim szerint sok esetben az is probléma, hogy a bérbeadó magányszemélyek nem ismerik a szabályozást. Sokszor maximum egy általános szájhagyomány útján terjedő – ismerettel rendelkeznek a bérbeadás adózásáról. Reményeim szerint ez a jövőben változni fog és ez alapján az adózói hozzáállás is fokozatosan javulhat. Nem a legfontosabb, de nem is elhanyagolható szempont, hogy a bevallott jövedelem szerepel az adózó által kért adóhatósági igazoláson is.
Kedves Olvasóink!
A bejegyzéshez lezártuk a hozzászólásokat; kimagasló érdeklődésüket köszönjünk!
A bejegyzéshez érkezett kommentárok, kérdések alapján készített összefoglaló anyagunkat az alábbi linken találják: http://blog.rsmdtm.hu/2011/03/lakasberbeadas-jogszeruen-kerdesek-es-valaszok/
Köszönettel: Hegedüs Sándor
Tisztelt Héhn úr!
Még az előző levelemben elfelejtettem megkérdezni, hogy a tételes költségeknél elfogadják-e a következőket:
a nevemre szóló (én adom ki a lakást) közüzemi számlákat, és a befizetett csekkeket hozzá? ezek áfás számlák ugye?
Az ingatlan biztosításáról szóló számlát is be lehet-e számítani?
A közös ktg., fűtés, hideg-meleg vízről – amiket a ház felé fizetek, a közös képviselő ad számlát, vagy elég az elszámolást csatolni.
Van-e valamilyen határ %-ban megállapítva a tételes elszámolásnál. Pld. 54.000 Ft-ért adom ki, és a rezsi 20.000?
Köszönöm!
Tisztelt Gáspár Gyöngyi!
Igen a kérdésben szereplő számlák áfás számlák, ezeket el tudja számolni és a biztosítás díját is. A közös ktg-ről általában az elszámolások a befizetésről a csekkek szoktak rendelkezésre állni, mert erről a társasházak nem állítana ki számlát. A tételes elszámolásnál nincsen százalékos mérték, hiszen az leszámolható bizonylatok független személytől kell hogy származzanak, a bizonylatoknak meg kell lenniük.
Üdvözlettel:
Héhn miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
2010-ben egy cég alkalmazottja voltam főállásban, mellékállású vállalkozásom is volt, és egy lakást is adtam ki magánszemélynek.
A főállásomnál eleve adóelőleget vontak, és minden egyebet, a vállalkozásomról a könyvelő készítette a bevallást (összevontan a főállásommal). A lakás kiadás után elkülönítetten fizettem (54.000 után a 25% 13.500 ) adót. Semmilyen költséggel nem csökkentettem. Lehetett volna?
2011-től már csak alkalmazott vagyok, de a lakást kiadom ugyanúgy.
2011-ben az 54.000 Ft-ból levonhatok 10%-ot, fel kell szoroznom 1,27-tel, és utána fizetek 16%-ot negyedévente. Jó tudom?
Kérdéseim:: az alkalmazotti munkabérem több, mint 1.000.000 /év. Kell-e a lakás után egyéb terheket is fizetnem? pld. EHO
mit jelent ez a bruttósítás? Ha 54.000 Ft-ot kapok kézhez, miért fizetek 68.580 Ft után? Ha a kereskedő elad egy kiló almát 200 Ft-ért, ő is 254 Ft után fizeti az adó?
A tényleges költség több, mint 10%, lehetséges-e, hogy egyelőre havi 10%-ot vonok le, de év végén az adóbevallásnál korrigálom a tényleges számlákkal, és az utolsó negyedévben ennek megfelelően fizetem az adót?
Köszönöm előre is a válaszát.
Üdvözlettel
Tisztelt Nagyné Gáspár Györgyi!
A korábbi különadózó jövedelem kategória esetében költséget elszámolni nem lehetett.
A számolása helytálló, az adóalapot a 10% költségátalány esetében jól határozta meg. Az eho esetében csak és kizárólag a bérbeadásból származó jövedelem a meghatározó (az Ön esetében a 10% költségátalánnyal csökkentett összeg). A bruttósítás egy adózási módszer, amit a jelenleg hatályos törvények szerint két év múlva megszűntetnek.
Év végén a 10% költségátalányról a tételes költségelszámolásra át lehet váltani, a tényleges adó kötelezettséget megállapíthatja így is.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Kérdezni szeretnék. Kedves Héhn Úr! Szeretném megkérdezni, hogy ingatlan bérbeadásnál , mint adószámmal rendelkező, a számlán amit kiállítok,mely összegnek kell szerepelni,a 10% költséghányad figyelembe vételével.Pl 60000 ft a bér ,Az szja-t a bérbevevő fizeti, erről nyilatkozik. Köszönöm válaszát
Tisztelettel Katalin
Kedves Katalin!
A bizonylaton feltűntetni a két fél közötti megállapodásban szereplő összeget kell, ez lesz a bevétel összege. Az adóalap során figyelembe vett összeg a bizonylat + nyilatkozat figyelembevételével állapítódik meg, így nem azt kell feltüntetni a bizonylaton.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Úr,
A bérlőtől a bérleti szerződés megkötésekor átvett kaució adóköteles? Ha igen, akkor később, a kaució visszaadásakor annak az adótartalmát vissza lehet igényelni?
A bérbe adott lakás biztosításának a havi díját el lehet számolni költségként?
üdvözlettel: Ferenc
Kedves Ferenc!
Amennyiben a szerződésben úgy rendelkeznek, hogy a kaució később vissza jár a bérbevevő részére, akkor nem lesz adóköteles bevétel a bérbeadó oldalán. A biztosítás közvetlenül felmerült költség, így el lehet számolni.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós Úr!
Társasházban lévő lakásbérbeadásnál én, mint bérlő a szja számításánál a tételes kltsg elszámolást szeretném választani, amelynél az ingatlanra (2003.évben vásároltam) a szja tv. melléklete szerinti %-ot, a közös költségből az üzemeltetési valamint házközponti fűtés lévén a fűtési és a meleg víz felfűtési díját. Kérdésem: mivel a társasház ezekre számlát nem állít ki, így milyen bizonylatokkal tudom igazolni fenti költségeket. A lakáshasználattal kapcsolatos egyéb gáz-, villany-, és vízórák a bérlő nevére kerülnek átírásra, így ezek a kltsg-ek nem képezik a bérleti díj részét. Jól értelmezem, hogy ha a bevétel a levont költségek után nem haladja meg az 1.000.000 ft összeget akkor nem kell eho-t.fizetni? Az adóelőleg megállapításánál ezt hogyan tudom érvényesíteni?
Kérem szíves válaszát.
B.B.
Kedves Bea!
A társasháznak számlát nem kell adnia, de elszámolást és a befizetéshez bizonylatot kell adnia. Ezek alapján el tudja számolni a kérdéses költségeket. Az adóelőleg számításnál a rendelkezésre álló információk alapján kell eljárni, így ha várhatóan az adóalap nem fogja elérni az 1 milli Ft-ot, nem kell ehot fizetni. Amennyiben később mégis eléri, az ehot meg kell fizetni 6%-val növelten (kvázi ez a késedelmi kamat).
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós,
Lakásomat 2 évvel ezelőtt vásároltam (összesen: 10 millió) bútorozottan adás-vételi szerint (1 millió a 10-ből, ezt a vagyonosodási illetéknél is számitásba vette az apeh, tehát a 9 millió után fizettem). Bérbeadáson gondolkodom, ha megéri és a számitásaimhoz szeretnék megerősitést vagy javitást, amelyhez az Ön segitségét kérem.
Tételes ktg.elszámolás alapján, havi 70 ezer bérleti dij, amiben 30 ezer rezsi van, lakás écs.(2%) 15 ezer per hó, az 1 milliós berendezésre lehet écs.(?) ha igen (14.5%) 12.083 per hó, tehát 70.000-30.000-15.000-12.083=12.917 lesz a jövedelem/hó, adója 2.625/hó. Éves jöv.: 155.004, ami nem EHO köteles olvasatom szerint (akkor sem ha van munkabér évi bruttó 6 milliló?) Ha a bérbeadás ideje alatt van pl.lakáskifestés vagy más tárgyi eszköz vásárlás kizárólag ebbe a lakásba, akkor azt egyösszegü écs.-ként leirhatom? (Pl.ha 50 ezer a kifestés/bútor akkor ez a 155.004-50.000?, igy ennek adója 1.778/hó?) Reális ez?
Előre is köszönöm számolásom követését…
Horváth Krisztina
Kedves Krisztina!
Az amortizáció tekintetében azt fontos tudnia , hogy a tavalyi módosítások alapján csak magára az ingatlanra engedi meg a törvény a 11. számú melléklet szerint értékcsökkenés kalkulációt. A bérbeadás tevékenysége az önálló tevékenységek köré tartozik, és így a 3. számú mellékelt szerinti költség elszámolást érvényesítheti az adóalany. A 3. számú melléklett szerint amortizációt elszámolni kizárólag csak a tevékenységhez használt eszközökre lehet, korlátozottan. Az értékcsökkenés maximum az éves bevétel 1%-ig, de e mellett is maximum az eszközök értékének 50%-ig. Ezekről nyilvántartást kell vezetni. A kizárólag erre a célra használt eszközök esetében a 100.000 Ft alatti eszközök kiadása egyben leírható.
Az eho esetében csak az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet kell figyelembe venni, a többi összevont adóalapba tartozó jövedelmet nem.
A lakás kifestés, felújítás költsége elszámolható teljesen, feltételezve hogy csak bérbeadásra használja az ingatlant (egyéb esetben idő vagy terület arányosan lehetséges).
A számításokat áttekintve az berendezések értékcsökkenést át kell számolni, és ez alapján újra kell kalkulálni (8.400 Ft/év szerintem). Így az adóalap 24.300X1,27=30.861 az adó 4.938 Ft/hó az Ön által írottak szerint.
Az utolsó kérdésére a válasz, igen reális ezeket is le tudja írni de természetesen minden költséget, beszerzést igazolnia kell (számlák) és nyilvántartást vezetni róluk.
Remélem tudtam segíteni Önnek is.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Úr!
Adószámos magánszemélyként cégnek adok bérbe ingatlant (ÁFA mentesen).
Mit tartalmazzon a számla, ha az adóelőleget a bérbevevő cég vonja le és fizeti be?
A bruttó összegen kívül fel lehet-e tüntetni a számlán a levont adóelőleg összegét?
2010-ig így számláztam:
bérbeadás: 80 000 Ft
ladóelőleg: 20 000 Ft (ekkor még 25 %)
kifizetendő: 60 000 Ft
számla végösszeg: 80 000 Ft (ÁFA mentes)
Üdv: Kovács Lajos
Tisztelt Kovács Lajos!
Amennyiben számlát állítanak ki az ingatlan bérbeadásról, a számla a megegyezés szerinti összeget kell hogy tartalmazza. Az számla mellett az Ön általa kifizetőnek adót nyilatkozat határozza meg az adózást, így nem szükséges feltűntetni az adóterhet a számlán.
Üdvözlettel:
Hlhn Miklós
Tisztelt Héhn Úr!
Ha cégnek adom ki a raktáram,akkor milyen számviteli bizonylat kell hozzá?
Vagy kell kérnem adószámot,és úgy tudok vásárolni szigoru számadású nyomtatványt?
Ha nem kell kérnem adószámot,akkor milyen bizonylaton tudom kiállítani a bérleti díjról szóló értéket,hogy azt a bérbevevő el tudja számolni költséggként?
Tisztelettel: Tibor
Tisztelt Kovács Tibor!
Számviteli bizonylatnak megfelel a két fél közötti szerződés és a bérkarton, a pénzmozgást igazoló bankkivonat vagy készpénz átvételi elismervény. Gyakorlatilag a bérszámfejtésen át kell futtatni a bérbeadást, így ez már keletkeztet számviteli bizonylatot. Adószámot csak akkor kell kérni, ha áfás bérbeadás történik ebben az esetben kell számlát kiállítani.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Úr!
Nem igazán értem, hogy a számlára a szuperbruttósított összeg + a 16% adóval megemelt kerül-e vagy sem. Konkrétan, ha az én albérlet tulajdonosom 45.000-et akar megtartani készpénzben, akkor annak a szuperbruttósított összege 57.150FT, arra jön a 16% szja, így lesz 66.294Ft és ez kerül a számlára? Vagy a 45.000FT és az után adózik 21.294 FT-ot? (Albérlő vagyok, és félek, hogy rám hárítja az adót a tulajdonos cserébe, hogy számlát ad, ezért szeretném tudni.)
Köszönöm mihamarabbi válaszát.
Tisztelt Kérdező!
A számlára mindig a nem szuperbruttósított összeg kerül fel, tehát két fél közötti megegyezés szerinti összeg. Ha nettó 45.000 Ft-ról van szó, akkor a számításai nem jók. Amennyiben 55.072 Ft a megegyezett összeg (ez kerül a számlára, ezt kell Önnek kifizetnie a bérbeadó felé), és mondjuk a bérbeadó a 10%-os költségátalány lehetőségével és az adóalap megállapítása során, akkor a nettó összege 45.000,43 Ft lesz. (A megegyezés szerinti összeg 90%-át kell felszorozni1,27-tel ez lesz az adó alapja, erre kell számolni a 16%-ot.)
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Úr!
nagyon hasznos a blog. Pár kérdésem lenne:
Ha az ingatlanra értékcsökkenést számol el egy adószámmal rendelkező bérbeadó, akkor öt évnél régebben vásárolt ingatlan eladásakor keletkezhet-e többlet adófizetési kötelezettség?
Ha valaki a 10%-os költségáltalánt választja, akkor a rezsi költségek is bevételnek számítanak, amennyiben a bérbeadó nevére szolnak a számlák?
Köszönettel
Térmeg László
Tisztelt Térmeg László!
Az ingatlan eladás során nem fog keletkezni többlet adó kötelezettsége, ha értékcsökkenést számolt el az ingatlanra.
Amennyiben a rezsi költséget megtéríti a bérbevevő, a bérbeadónál ez is bevétel lesz. A 10% költségátalány esetében az összes bevételből lehet levonni a 10% költségátalányt. Ha magas a rezsi költség érdemes a tételes költségelszámolást választani (feltéve hogy nem a bérlő nevére íratják az órákat).
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós Úr!
2010.-ben június 30.-ig lakásbérbeadásból jövedelmem keletkezett, amely után
az elkülönülten adózó jövedelmek adózási szabályai szerint fizettem meg az adóelőleget. Az a kérdésem, hogy az SZJA módosítása szerint – tekintettel arra, hogy július l.-től bevételem nem volt-, élhetek e az első félévben megszerzett jövedelmem vonatkozásában azzal, hogy azt az önálló tevékenységből származó jövedelmekre vonatkozó szabályok szerint állapítsam meg tételes költségelszámolás alkalmazásával, amelyek között természetesen költségként kívánom elszámolni az értékcsökkenést.
A másik tiszteletteljes kérdésem a következő:
2011. évben, ha a tételes költségelszámolás alkalmazásával az éves szinten elszámolható értékcsökkenés összege magasabb lesz, mint az éves bérbeadásból származó bevétel, mi lesz az adóelőleg megállapításának alapja.
Üdvözlettel: Forrai Mara
Tisztelt Forrai Mara!
A magánszemély az adóbevallásában is érvényesítheti a választását, hogy a különadózó jövedelem helyett az összevont adóalap részeként adózón az ingatlan bérbeadás után (függetlenül, hogy az előleget a különadózó jövedelem szabályai szerint fizette meg).
A második kérdése esetében amennyiben az igazolt költséget meghaladják a bevétel összegét, jövedelme nem fog keletkezni tehát nem lesz adózási kötelezettsége.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
Leányom külföldön dolgozik, ott adózik. Budapesti lakását magánszemélynek bérbe adja. Kérdésem: hogyan tudja majd az adóbevallását jövő évben elkészíteni, mivel a lakásbérbeadásból származó jövedelem az összevont jövedelem része lesz? Le kell fordíttatni a külföldi adóbevalását? Válaszát előre is köszönöm.
Tisztelettel:
Moldvay Győzőné.
Tisztelt Moldvay Győzőné!
Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem mindig az ingatlan fekvése szerinti államban adózik. A két állam közötti kettős adóztatást elkerülő egyezményt szükséges ellenőrizniük, hogy a lánya adó illetősége szerinti állama adóztatja-e a külföldi bérbeadást a magyar adón felül. Amennyiben igen a már Magyarországon megfizetett adó beszámítását az egyezmény szabályozza. Magyarországon a bérbeadás miatt szja bevallásra lesz kötelezett a lánya, az ebből származó adókötelezettségét a magyar szabályok szerint kell teljesíteni.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Úr!
Van két üzlethelyiségünk az élettársammal, amit cégnek adunk bérbe, egyik 80.000.-Ft/hó, a másik 75.000.-Ft/hó. Élettársam nettó 93.100 Ft-gyeden van, nekem tiszteletdíjam van 85.000.-/hó-nettó.
Két gyermeket nevelünk. Ilyen esetben, ha 10% költséghányadot veszek alapul a bérbeadásból (tehát ezt az adózási formát választom a bérbeadáshoz), és nincs más bevételi forrásunk, akkor a következő kérdéseim lennének:
Mennyi lesz az adóalapom?
Mennyit kell fizetnünk a bérbeadás után?
Kell-e 14% EHO-t fizetnünk,mivel összeadódnak a bevételek?
Érvényesíthető-e a gyermekek után járó családi kedvezmény?
Köszönöm előre is válaszát, remélem érthetőek a kérdéseim.
Tisztelettel:
Tibor
Kedves Tibor,
Először is szükséges lenne tisztázni, hogy tulajdoni szempontból mit jelent, hogy az Önöké a két helység. Egy korábbi kérdező esetében már írtam, hogy a közös tulajdonú lakóingatlan bérbeadása esetén – a tulajdonosok eltérő rendelkezése hiányában (például hasznosítási szerződés, megállapodás stb.) – a tulajdoni hányad arányában terheli adókötelezettség a tulajdonosokat. Ez fontos, hiszen ez befolyásolja az eho fizetési kötelezettséget. (Az Ön által adott számok esetében pl.: 50%-50% tulajdonlás esetében nincsen eho fizetési kötelezettség).
Fontos továbbá, hogy az önálló tevékenységekből származó jövedelmet külön-külön kell megállapítani. Év végén amikor az adott év jövedelmeit összesítik és az adóbevallást elkészítik, a gyerekkedvezményt figyelembe lehet venni amennyiben a kedvezmény feltételeinek megfelelnek és az adóalapból le tudják vonni.
Amennyiben Ön számolja el az ingatlan bérbeadásból származó bevételt egészét, akkor a 10% költség átalány esetében a lenti számokkal havonta 28 346 FT lesz az szja és 19 530 Ft lesz az eho fizetési kötelezettség.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
A bérbeadás EHO – nak mi az alapja, a felbruttósított összeg, vagy a tényleges jövedelem ?
Előre is köszönöm a választ.
Edit
Kedves Edit!
Az eho alap meghatározása során nem kell a jövedelmet felbruttósítani. A jövedelemként kiszámított összeget kell tekinteni az eho alapjának, de az adóalap-növelő összeg (azaz a felszorzás nélkül).
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós !
Először is minden tiszteletem az Öné, hogy ilyen korrekt válaszokkal segít a kérdezőknek.
Kettő kérdésem lenne :
1) Magánszemély 7-es adószámmal Pesten bérbeadott üzlet után (a bérbeadó vidéken él) el számolhat üzemanyag ktg-et (tételes ktg elszámolást választó adózás esetén)?
2) Ugyancsak Ő számolhat-e el ÉCS-t a tavalyi évre és innen a további évekre is, ha már elég régóta végzi a bérbeadási tevékenységet de ezidáig nem vette igénybe az ÉCS lehetőséget?
Köszönettel várom válaszát!
Tisztelt Száva András!
Köszönöm szépen a pozitív visszajelzését.
Az önálló tevékenységet folytató magánszemély tételes költségelszámolás esetében az adott tevékenységre jellemző a bevétel megszerzése érdekében felmerült és igazolt költségeket számolhatja el a bevétellel szemben. Az szja törvény a 3. számú mellékletben szabályozza az önálló tevékenység során elszámolható költségeket, ezek elszámolási módját. Az Ön által leírtak alapján például pénzátvétel, ellenőrzés stb. miatt felmerült jármú költséget figyelembe lehet venni, véleményem szerint.
Ügyelni kell arra, hogy a melléklet szerint számolja el az autóhoz kapcsolódó költségeket. Amiért szerintem nem feltétlenül éri meg ez Önnek, a tételes költségelszámolás esetében felmerül a cégautóadó fizetési kötelezettség is. A néhány út költségét nem biztos hogy megéri elszámolni, ha a cégautadót is meg kell fizetni.
A második kérdés esetében természetesen számolhat el értékcsökkenési leírást. A kedvező változtatás alapján a három évnél régebben beszerzett ingatlanok esetében is lehetséges az écs elszámolása. Ha az épület bérbeadása nem a teljes évre vagy nem az egész ingatlanra vonatkozik, akkor az éves értékcsökkenést is időarányosan vagy területarányosan lehet elszámolni.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Úr!
Két ingatlant szeretnénk bérbeadni. Az egyik (“A” ingatlan) 50-50%-ban a férjem és az én tulajdonomban, a másik (“B” ingatlan) pedig szintén 50-50%-ban a testvérem és az én tulajdonomban van.
Mindkét imgatlanra vonatkozóan nyugdijas magánszemélyként a korábbról már meglévő adószámommal én állítanám ki a számlát.
Az “A” ingatan bérleti dija 80 000 Ft/hó, a “B” ingatlan bérleti dija pedig 50 000 Ft/hó.
A 10%-os költségátalánnyal számolva a bérleti dijból származó adóalap 117 000 Ft/hó, amiből 23 800 Ft adót kell fizetnünk havonta. Az éves adóalapunk 1 404 000 Ft, az éves jövedelmünk pedig 1 118 400 Ft lenne. Jól számoltam?
Ebben az esetben hogyan kell figyelembevenni az eho-t? Az egész után nekem kell megfizetni nyugdijasként, mivel én állitom ki a számlát, vagy pedig az adóalap a tulajdonrész arányában megoszlik a tulajdonostársak között, és nem kell fizetni senkinek sem eho-t, mivel megosztva a rám eső rész az adóalapból 702 000 Ft/év, a férjemre eső rész 432 000 Ft/év, mig a bátyámra eső rész 270 000 Ft/év, tehát külön-külön nem éri el az évi 1 000 000 Ft-ot. Mi erről a véleménye?
Köszönettel:
Szabó Györgyné
Tisztelt Szabó Györgyné!
Közös tulajdonú (illetve házassági vagyonközösség fennállása alatt) lakóingatlan bérbeadása esetén – a tulajdonosok eltérő rendelkezése hiányában (például hasznosítási szerződés, megállapodás) – a tulajdoni hányad arányában terheli adókötelezettség a tulajdonosokat (illetve a házastársakat). Tehát elsődlegesen a tulajdonosok közötti megállapodástól függ a bérbeadás jövedelmének megállapítása, az adózás. Amennyiben nem választották az áfa kötelezettséget, nem szükséges áfás számlát kiállítani, a szerződés és a pénz átvételét igazoló bizonylat is elégséges (ha kifizetőnek adják bérbe akkor a bérszámfejtés által adott karton és a szerződés alapján a kifizető a könyvelésében rögzíteni tudja az eseményt). Jelenleg már csak akkor kell a külön adószám, ha áfás bérbeadásról beszélünk. Véleményem szerint az Önök esetében célszerű lenne együttesen, mint bérbeadó fellépniük, mert az ehot így nem kellene megfizetniük.
A számítása a 10%-os költséghányaddal számolva stimmel. Amire még szeretném felhívni a figyelmét, ha nem kifizetőnek adják bérbe az ingatlant (magánszemélynek) akkor a negyedévet követő 12. napig kell az adott negyedévre vonatkozó adóelőleget megfizetniük.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
Azt írja :
A melléklet szerint a beruházási költséget kell alapul venni, azaz a korábbi vételi ár lesz az irányadó Önnek. A leírási kulcsot az épület jellege határozza meg, a kulcsok egy évre vannak megadva. Az épület jellege szerint a kulcsok hosszú élettartam esetén 2%, közepes élettartam esetén 3%, míg rövid élettartam esetében 6%. A hosszú élettartalmú épületek a beton-, vasbeton, égetett tégla, kő stb, így a lakások jellemzően ide tartoznak.
Kérdésem ha egy lakás 25 évvel ezelőtt 3 millió Ft-ért lett megvásárolva és ez évtől kerül kiadásra havi 40.000 Ft-ért, mekkora a leírás forintban ?
Ha a szomszédos hasonló lakást tavaly 15 millió Ft-ért vette meg valaki és kiadja ugyancsak 40.000 Ft-ért, mekkora leírást számolhat ? Hogyan értelmezi a beruházási költség fogalmát ebben a két esetben?
Üdvözlettel:
Gábor
Tisztelt Gábor!
A feltett kérdésére a válasz, hogy a hatályos szabályozás alapján a 3 millió lesz az értékcsökkenés alapja. A piaci értéket nem lehet ilyenkor figyelembe venni, csak a korábbi beszerzési értéket vagy öröklés és ajándékozás esetében azt az értéket amit az illetékkiszabásához figyelembe vettek.
üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
Válaszaiban Őn azt írja, hogy ha a bérbeadásból származó éves jövedelem az 1 millió forintot meghaladja, 14%-os eho fizetési kötelezettség keletkezik az szja mellett. 2011-ben mennyinek kell lennie a foglalkoztató által megfizetett egészségbiztosítási járuléknak éves szinten, hogy a 14% eho-t már ne kelljen fizetni?
Üdvözlettel
Kovács Béla
Tisztelt Kovács Béla!
Az eho vonatkozásában a hozzájárulás fizetési felső határa 450.000 Ft, mint a korábbi években. A felső határ összegébe bele számít a biztosítási jogviszonyban megfizetett természetbeni (4%) és pénzbeli egészségbiztosítási járulék (2%), továbbá a 14% eho köteles jövedelmek is. Ahhoz hogy a bérbeadás után ne kelljen a 14%-os ehot megfizetni, a biztosítási jogviszonyban éves szinten 7.500.000 Ft jövedelemmel kell rendelkezni.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
Örülök, hogy ráakadtam erre az oldalra. A tanácsát szeretném kérni a következő ügyben:
Lakóházamat (magánszemélyként) bérbe adtam fél évre 125000 Ft / hó bérleti díjért egy magánszemélynek, aki külföldön dolgozik. A számlát a külföldi cégnek kell kiállítanom, egy összegben. Az albérlőm azt szeretné, ha erre a számlára azt írnám rá, hogy két havi bérleti díj, habár 750000 Ft-ról, azaz 6 havi bérlerti díjról van szó. Erre azért van szüksége, mert a külföldi cég ekkora összeggel támogatja, hogy ő a munkahely miatt lakóhelyet változtatott. Az első és legfontosabb kérdésem az lenne, hogy a számla ilyen formában való kiállításából nekem származhat gondom? Az szja elszámolása ebben az esetben hogy történik? Jól gondolom, hogy ennek az összegnek 16 + 14 % -os adóvonzata (257175 Ft) van? Én úgy tudom, hogy belföldön a kifizető felé kell nyilatkozni a költségelszámolás módjáról, mivel a kifizető fizeti meg az adót, továbbá például egy szerződés is elegendő a számla helyett, mivel nem ÁFA-san adóm bérbe az ingatlanomat. De mi a helyzet az én esetben?
Válaszát előre is nagyon köszönöm.
Üdvözlettel: Erika
Tisztelt Héhn Miklós!
Örülök, hogy ráakadtam erre az oldalra. A tanácsát szeretném kérni a következő ügyben:
Lakóházamat (magánszemélyként) bérbe adtam fél évre 125000 Ft / hó bérleti díjért egy magánszemélynek, aki külföldön dolgozik. A számlát a külföldi cégnek kell kiállítanom, egy összegben. Az albérlőm azt szeretné, ha erre a számlára azt írnám rá, hogy két havi bérleti díj, habár 750000 Ft-ról, azaz 6 havi bérleti díjról van szó. Erre azért van szüksége, mert a külföldi cég ekkora összeggel támogatja, hogy ő a munkahely miatt lakóhelyet változtatott. Az első és legfontosabb kérdésem az lenne, hogy a számla ilyen formában való kiállításából nekem származhat gondom? Az szja elszámolása ebben az esetben hogy történik? Jól gondolom, hogy ennek az összegnek 16 + 14 % -os adóvonzata (257175 Ft) van? Én úgy tudom, hogy belföldön a kifizető felé kell nyilatkozni a költségelszámolás módjáról, mivel a kifizető fizeti meg az adót, továbbá például egy szerződés is elegendő a számla helyett, mivel nem ÁFA-san adóm bérbe az ingatlanomat. De mi a helyzet az én esetben? Kell egyáltalán számlát adnom, vagy elméletileg elég egy (lefordított) szerződés is?
Válaszát előre is nagyon köszönöm.
Üdvözlettel: Erika
Kedves Erika!
Nem javaslom a bérlő kérésének a megtételét. Az adótörvények szerint a jogokat és kötelezettségeket rendeltetésszerűen kell gyakorolni, a bizonylatokat a valódiság kritériumának megfelelően kell kiállítani.
Számlát adnia nem szükséges, elég a szerződés. Önnek mint magánszemélynek kell megfizetnie az adóelőleg összegét a negyedévet követő 12.-ig. Választania szükséges, hogy a tételes költség elszámolás vagy a 10% költségátalány figyelembe vételével állapítja meg az adóelőleg alapját. A tételes költségelszámolás esetében, ha a magánszemély az adó fizetésre kötelezett (mint Önnél) a számítás a következő: bevétel-költségek megszorozva 0,78-val ez lesz egyenlő a jövedelemmel, ezután a jövedelmet fel kell szorozni 1,27-tel ez lesz egyenlő az adóalappal (szja) erre kell számolni a 16% szjat, ebben az esetben az eho alapja a jövedelem lesz. A 10% költségátalány esetében a bevételt meg kell szorozni 0,9-vel ez adja meg a jövedelem összegét, a jövedelmet kell felszorozni 1,27-tel így kapjuk meg az adóalapot (szja) és erre számoljuk a 16% szjat, míg az eho alapja pedig a jövedelem lesz.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
A 2011-től érvényes jogszabály szerint, ha a lakásomat bérbe adom, s a tételes költségelszámolást választom, akkor amortizációt is elszámolhatok, mint magánszemély. A lakást 9 éve vettem, 5 éve van bérlője. Mi az amortizációs ktg. alapja? Az akkori vételár v. a mostani piaci érték? És lakás esetében hány százalékkal számolhatok?
Köszönettel: Csepregi-Kenéz Katalin
Tisztelt Csepregi-Kenéz Katalin!
Az értékcsökkenési leírás elszámolását az szja törvény 11. számú melléklete alapján kell elvégezni. A melléklet szerint a beruházási költséget kell alapul venni, azaz a korábbi vételi ár lesz az irányadó Önnek. A leírási kulcsot az épület jellege határozza meg, a kulcsok egy évre vannak megadva. Az épület jellege szerint a kulcsok hosszú élettartam esetén 2%, közepes élettartam esetén 3% míg rövid élettartam esetében 6%. A hosszú élettartalmú épületek a beton-, vasbeton, égetett tégla, kő stb, így a lakások jellemzően ide tartoznak.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Uram!
Igénybe vehetem-e a családi adókedvezményt év közben , ha a munkáltatómnak adok bérbe irodahelyiséget, és bruttó bérem nem ad lehetőséget a négy gyermekem után járó adókedvezmény teljes igénybevételére?
Köszönettel
Kedves Olvasó!
Sajnos a jelenlegi szabályozás szerint Ön a családi kedvezményt csak év végén tudja érvényesíteni, utólag.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
Nyugdijas vagyok, és a nyugdíjon valamint a lakáskiadáson kívül nincs jövedelmem. 30.000,- Ft-ot kérek havonta egy garzonlakásért. Kérném sziveskedjék megírni, hogy mennyi adóelőleget fizessek havonta.
Köszönettel
Szabó Albertné
Tisztelt Szabó Albertné!
Az adóelőleg meghatározása során Önnek döntenie kell, hogy tételes költségelszámolást vagy 10%-os költség átalány elszámolást választ. Az adóelőleg meghatározása során ez egy fontos kérdés. Példaként leírom Önnek a 10%-os költségátalány választás esetén keletkező adóelőleg számítást. Az adóelőleg alapja ebben az esetben a bevétel 90%-a, jelenlegi példánál 27.000 Ft. Ezt az összeget kell felszorozni 1,27-tel így kapjuk meg az adó alapot 34.290 Ft-ot. Erre az adóalapra az adóelőleg 16%-kal számolva 5.486 Ft.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Hasonló helyzetben vagyok. Én is a nyugdíjam kiegészítéseképpen adom ki a garzon lakásom.
Kérem szíves tájékoztatásukat, hogy 2011-ben hány százalék adót kell fizetnem.
Köszönettel: Nagyné
Tisztelt Nagy Józsefné!
Mint mindenkinek először Önnek is azt kell eldöntenie, hogy tételes költség elszámolást vagy 10% költségátalány elszámolást választ az ingatlan bérbeadásból szerzett jövedelemre. A tételes költség elszámolás esetében a bevételből levonja a számlákkal igazolt kiadásokat, majd ezt az összeget kell felszorozni 1,27-tel, így kapja meg az adóalapot. Az adóalapot kell a 16%-os szja kulccsal megszoroznia, így fogja megkapni a tényleges adót. A 10% költségátalány esetében a tényleges adókulcs amellyel az adóelőleget ki kell számolni 18,288% lesz (evvel kell megszorozni a bevétel összegét, így kapja meg az adó összegét).
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
Én ahogy számolgattam, nem annyira jó üzlet ez. Hiszen ha összevont jövedelembe tartozik, akkor növeli a jövedelmet, és így csökkenti az adójóváírást…
Pl. egy 209ezres bruttónál – nettó 137ezer (nincs gyerek), ha ehhez hozzáadok mondjuk 45ezres bérleti díjat, akkor 158ezer lesz a nettó, ha jól számolom. Ez azt jelenti, hogy a bérleti díj tulajdonképpen 21ezer forinttal emeli a nettót, ami kevesebb, mint 50%-a a bérleti díjnak…
Nekem nem tűnik jó üzletnek. Vagy nem jól számolok?
Köszönettel:
Gál Réka
Tisztelt Gál Réka!
Valóban igaza van abban, hogy az összes jövedelmet kell figyelembe venni az adójóváírás jogosultságánál. A számításai során azt kifelejtette, hogy a jövedelmeket külön kell kezelni, külön kell megállapítani az adókötelezettséget majd ezután kell összeszámítani őket. A bérleti díj esetében Ön jogosult választani a 10% költségátalány vagy a tételes költség elszámolás között. Amennyibe az Ön által megadott számokból kiindulva és 10% költségátalány választását feltételezve végigszámolom az adókötelezettséget, majd a tényleges nettó összes jövedelmet, akkor 168.302 Ft-t kapok végeredményül.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Uram!
Figyelmesen végigolvasva az érdeklődőknek adott válaszait, kérem szíveskedjen pontosítani, ha havi 80.000 Ft bérbeadásból származó jövedelmem van, amit 10 % költségátalány elszámolásával adózok, hogyan érvényesíthetem a gyermekek után járó adókedvezmény azon részét is, amelyre egyéb jövedelmem nem ad lehetőséget. 4 gyermekem, és 135.000 Ft bruttó fizetésem van. Érvényesíthetem-e havonta, vagy csak az éves bevallás beadása utám?
Köszönöm
Kedves Olvasó!
A családi kedvezményt Ön csak év végén tudja figyelembe venni, sajnos az állásfoglalása alapján erre év közben nincsen lehetőség.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
A fentieket elolvasva, esetemmel kapcsolatban a következőkre nem kaptam választ. Nyugdíjasként adom bérbe a lakásomat egy cégnek. A nyugdíjon kívül más jövedelmem nincsen. Ez esetben is szuperbruttósítani kell, tehát 27%-al megnövelni az adóalapot? Másik kérdésem, hogy amennyiben az ingatlan bérbeadásából származó éves jövedelem meghaladja az 1.000.000 Ft-ot, akkor abban az esetben a 14%-os eho-t csak az egymillió Ft feletti rész után kell megfizetni, vagy a teljes jövedelem után?
Köszönettel: Nagy János
Tisztelt Nagy János!
A bérbeadásból származó bevétel az összevont adóalap része, így minden esetben szükséges szuperbruttósítani. Amennyiben az szja törvény alapján az adóalap (a tényleges jövedelem) meghaladja az évi 1 millió Ft-ot a teljes jövedelem után kell eho-t fizetni. Fontos kiemelni, hogy az adóalap nem a teljes bevétel lesz hiszen vagy a 10%-os költségátalánnyal számolt adóalap, vagy a tételes költség elszámolás során megállapított adóalapot kell figyelembe venni.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Kedves Miklós!
Az lenne a kérdésem, hogy a választható költségelszámolást nem befolyásolja e, hogy 2010.08.16. napjától nem kell adószám az ingatlan bérbeadásra. Ebben az esetben is használható a tételes költségelszámolás? Ő is számlaadásra kötelezett magánszemély, annak ellenére, hogy nem állít ki számlát? És ha ez így van, akkor a kifizetőnek ugye nem kell szja-t és eho-t vonni?
Kedves Mónika!
Az adószám kiváltása igazából az áfa kérdéskör miatt fontos, ha áfásan akarják bérbeadni az ingatlant az csak adószámmal lehet megtenni. A költség elszámolás választásán nem befolyásolja az adószám megléte, csak a kifizető kötelezettségeit. A számlaadásra kötelezett magánszemély esetében nem kell adót vonnia a kifizetőnek, csak ha a magánszemély ezt nyilatkozatban kéri. Ha nem áfás bérbeadásról beszélünk, akkor nem kell kiállítani számlát, elég a számviteli bizonylat. A kifizetőnek a magánszemély nyilatkozata szerint kell megállapítani az adó alapját, ez alapján kell levonni az szja és esetleges eho kötelezettséget.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
Idéntől szeretném magánszemélynek kiadni lakásomat. Tételes költségelszámolás választása esetén, hogyan milyen módon, mértékben (alsó-felső határa, amortizáció alapja, mértékig esetleg a tv száma is érdekelne) és feltételekkel számolhatok el a lakóingatlan után értékcsökkenést?
Előre is hálásan köszönöm válaszát.
Tisztelt Kovács Gézáné!
Az értékcsökkenés elszámolása során több szempontot kell figyelembe venni. A változások közé tartozik, hogy a három évnél régebben beszerzett épület épületrész után is lehet elszámolni értékcsökknési leírást. A nem kizárólag bérbeadásra hasznosított éplület, épületrész amortizácíósa leírása történhet terület arányosan vagy időarányosan. Az szja törvény 11. számú melléklete tartalmazza a leírás pontos, részletes szabályozását. A mellékelteben szereplő laírási kulcsok egy évre vannak megadva és a beszerzési értékre kell vonatkoztatni. A leírási kulcsok az épület jellegétől függnek (hosszú-, közepes-, rövid élettartalamú szerkezetű épület, a kulcsok e sorrend szerint 2%-3%-6%).
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
Két üzletet adok bérbe vállalkozásoknak, mint magánszemély. Együttes bérleti díjuk nem éri el az évi 1 millió forintot. Eddig készpénzes számlát állítottam ki a bérlőknek havonta, és a bérleti díjból levontam a 25 % SZJA-t, amit a bérlő fizetett be.
Az a kérdésem, 2011-ben hogyan történik a számla kibocsátása, és hogyan történik a családi kedvezmény érvényesítése?
Tisztelt Enikő!
A bérbeadás esetében csak akkor kell számlát adni, ah a bérbeadás áfásan történik. Amennyiben nem áfás a bérbeadás, elégséges a számviteli bizonylat kiállítása. A levonandó adót nem kell feltűntettnie ezentúl, hanem nyilatkozatot kell adnia a kifizető felé az adólevonás érdekében. A kifizető az Ön nyilatkozata alapján fogja az adót számfejteni és az állammal elszámolni. A családi kedvezményt a jelenelgi szabályozás előírásai alapján Ön év végén fogja tudni érvényesíteni, mert a kifizető ezt az adó megállapítása során nem veheti figyelembe.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
A lakásomat bérbe adom, folyamatosan. Idáig 25% adót fizettem. (költséget nem számoltam el)
2011 januártól ha jól értelmezem akkor csak 16 % adót kell fizetnem és 10 % költséget is elszámolhatok.
Az adóelőleget idáig csekken fizettem.
A kérdés, hogy 50.000.-Ft /hó bruttó bérleti díj mellett (magánszemély vagyok és magánszemélynek adom ki a lakást) mennyit kell fizetnem előleget havonta, ha ezt a jövedelmet is felbruttósítják.
Köszönöm.
Üdvözlettel,
Szabó Viktor
Tisztelt Szabó Viktor!
Az idei évben a bérbeadásból származó jövedelem már csak az összevont adóalap része lehet, a különadózó jövedelem kategória a bérbeadás esetében megszűnt. Az összevont adóalapban, mint önálló tevékenység szerepel a bérbeadás, ez az jelenti, hogy vagy a tételes költség elszámolás vagy a 10%-os költség átalány közül választhat az adózó a jövedelem megállapítása során. Természetesen az adózónak mérlegelnie kell melyik az előnyösebb számára. A 16%-os adókulcsot 2011 év során még ugyanúgy szuperbruttósítani kell, mint 2010 évben az összevont jövedelem megállapítása során. Az Ön által írt esetben ez azt jelenti, hogy ha a 10%-os költségátalányt választja, a tényleges adókulcs 18,288% lesz. 50.000 Ft havi bérleti díj és 10%-os költségátalány figyelembevételével az adóteher 9.144 Ft lesz havonta. Itt szeretném felhívni a figyelmét, hogy Önnek a negyedévet követő hónap 12-ig kell mindig megfizetnie az adóelőleget, hiszen magánszemély részére történik a bérbeadás.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Kedves Héhn Miklós!
Az alábbi kérdéssel fordulok Önhöz: A lakásomat két cégnek adom bérbe, nevezzük A és B cégnek. A céggel, a szerződésem úgy szól, hogy 40.000 bruttót fizetnek és a rezsit is leszámlázhatom. A B cég 66.000 bruttót bérleti díjat fizet, ott a rezsit nem tartalmazza a szerződés. Kérdésem az lenne, hogy Ön szerint milyen adózás érit engem, és hogyan alakul a nettó kézhez kapott összeg. Én azt gondoltam, hogy mivel a rezsit is kifizetik tételes elszámolást kell választanom. Azt nem tudom, hogy ilyenkor hány %-on kell megjelölni a költségelszámolásban? Ha megkérhetem, le tudná nekem vezetni, hogy megértsem, hogyan kell adóznom? Köszönöm előre is!
Tisztelt Botacsik Mária!
A kifizető felé a magánszemélyek adhatnak egy az adott évre visszavonásig érvényes nyilatkozatot, vagy akár minden kifizetés előtt nyilatkozhatnak a költségszázalékról/hányadról. Az Ön által leírtak alapján a tételes költség elszámolással fog jobban járni. Itt azonban fontos megjegyezni, hogy a rezsinek a bevétellel szemben történő elszámolásához névre szóló áfás számlával kell rendelkeznie. A tényleges készhez kapható jövedelmet több tényező is befolyásolja. A leírtakból nem derül ki, hogy a második esetben mekkora a rezsi. Kérem ne felejtse el, ha az adott évben az összes ingatlan bérbeadásból származó jövedelem (egyszerűsítve jövedelem=bevétel-költség) meghaladja az 1 millió forintot, 14%-os eho-t kell fizetni. Az adóelőleget majd a tényleges jövedelemre kell kiszámolni mindkét esetben, és mindkét kifizető felé kell nyilatkozni az eho miatt is.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
Az lenne a kérdésem ingatlan bérbeadás számlájával kapcsolatosan, hogy ha a bérleti díj 75.000Ft , 2010-ben ráírtam a számlára, hogy -25%forrásadó 18.750Ft,fizetendő: 56.250Ft, 2011-ben, hogy szerepeltetem a számlán a 10%-os ktg.hányadot, egyáltalán hogyan állítsam ki tartalmilag a számlát, ha figyelembe akarom venni a 10% ktg.h.-ot és a bérbevevő vonja tőlem az SZJA-t.
Üdvözlettel Fodor Lászlóné
Tisztelt Fodor Lászlóné!
A bérbevevő felé nyilatkozatot kell tenni az adó levonás előtt. A nyilatkozat alapján tudhatja csak a bérbevevő, hogy milyen módon kell neki a számfejtést elvégeznie. A számlán az adólevonással kapcsolatosan nem kell feltűntetni semmit, az adózásra vonatkozó információkat a nyilatkozata tartalmazza.
Üvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
2011-re vonatkozóan az ingatlan bérbeadással kapcsolatban az alábbi kérdéseim lennének: Ha összevont jövedelemként adózik, akkor a 27%-al növelt összeg lesz az adó alapja? Ha összevonandó jövedelem, akkor a családi kedvezmény is igénybe vehető? Eredetileg úgy szólt a törvény, ha jól emlékszem, hogy a járulékköteles jövedelmeket kell felbruttósítani, vagy a TBJ-vel, vagy a %-os EHO-s összeggel. Mivel sem a táppénz, sem a bérleti díj nem tartozik ezen kör alá, miért is kell felbruttósítanom?
Szíves válaszát várom.
Köszönettel
Weineckerné
Kedves Weineckerné!
Az első kérdésre a válasz:
Igen az adó alapja a 27%-val növelt összeg.
Második rész válasza:
Amennyiben jogosult a családi kedvezményre az adózó, ezt is igénybe lehet venni.
Az ez utáni kérdésnél nehéz válaszolni:
Jelenleg minden az összevont adóalapba tartozó jövedelmet fel kell bruttósítani, ez alól csak akkor van kivétel ha a magánszemély maga köteles megfizetni a társadalom biztosítási járulékot, vagy az EHO-t. A törvényalkotók a bruttósítást nem a járulék vagy eho köteles jövedelemhez rendelték, hanem magához a SZJA törvény szerinti adókategóriához. Sajnos ennél több indoklást nem lehet fellelni, megfelelő tájékoztató nem készült.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Lányom a lakását 2011.jan.1-től bérbeadja 10 %-os költséghányad adózással. Közalkalmazottként jövedelme olyan alacsony, hogy a két gyermek után járó adókedvezményt nem tudja teljes egészében érvényesíteni. A bérbeadásból származó jövedelemnél ezt figyelembe lehet-e venni? A bérbeadásból származó jövedelem adóját hogyan kell megfizetni, negyedévente, vagy az éves adóbevallást követően? Kell-e a bérleti díjról nyugtát adni, azt honnét lehet beszerezni? Köszönettel: Margit
Tisztelt Tóth Endréné!
A bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része, így természetesen érvényesíthető a családi kedvezmény. Az adót attól függően kell megfizetni, hogy kinek a részére történik a bérbeadás. Nagyon leegyszerűsítve, ha magánszemélynek vagy nem adóalanynak adják bérbe az ingatlant, akkor a magánszemély a negyedévet követő hónap 12.-ig fizeti meg az adóelőleget. Amennyiben a bérbeadás az adótörvények által meghatározott kifizető részére (adóalanynak, pl.: cég, egyéni vállalkozó, stb.) történik, akkor a kifizető vonja le az adóelőleget és fizeti be a tárgyhónapot követő hónap 12.-ig.
A bérleti díjról kiállítandó dokumentum szintén attól függ kinek a részére adják bérbe az ingatlant és milyen módon történik a pénzügyi rendezés. Amennyiben kifizető részére történik a bérbeadás, akkor számviteli bizonylatot kell kiállítani (ez lehet a bérleti szerződés, a bérkarton és a készpénz rendezés esetében a pénztár bizonylat). Magánszemély és nem adóalanyok közötti bérbeadás esetében elégséges átvételi elismervény, de jó ha van egy szerződés is mellette. Természetesen ha a magánszemély áfásan adja bérbe az ingatlant (ezt választotta), akkor számlát kell kiállítania róla.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
Az ingatlan bérbeadás Szja kötelezettsége témakörhöz kapcsolódóan én úgy értesültem, hogy a szuperbruttósítást itt is alkalmazni kell. A kiszámított jövedelmet fel kell szorozni 1,27-tel és azt a bruttósított jövedelmet szorzom be a 16 %-os adókulccsal, tehát az adó így 20,32 %. Ez 2010-ben is így van, ha az összevont jövedelemkénti adózást választom.(itt az adókulcs még 17 %, vagy 32 %).
Erről Önnek mi a véleménye?
Üdvözlettel: Horváthné
Tisztelt Horváth Lászlóné!
Az értesülése teljesen helytálló, valóban érvényes erre is a szuperbruttósítás mind a 2010-es, mind a 2011-es év tekintetében. A 2010. évi adókötelezettség meghatározása során, amennyiben az összevont adózást választja akkor a 17% csak a sávhatár átlépése nélkül érvényes, a sávhatár felett 32%-ot kell szuperbruttósítani. Véleményem szerint az is fontos, hogy mind a tételes költség elszámolás mind a 10% költségátalány esetében a tényleges adókulcs alacsonyabb. Csak a példa kedvéért, ha a 10% költségátalányt nézzük, akkor ennek a tényleges adókulcsa 2011. évben (szuperbruttósítva) 18,29%. A 2010. év esetében a tényleges adókulcs attól függ átlépi-e a összevont adóalap a 17%-os kulcs sávhatárát.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Tisztelt Héhn Miklós!
Már több éve magánszemélyként számlával ingatlant adok bérbe. A bérleti díj éves volumene 1 MFt alatt van. A bérlő (KFT) felé évente nyilatkozom erről, továbbá levonja a számlában feltüntett SzJA 25%-t.
Kérdésem, miután én fizetem az ingatlan költségeit (víz, villany, fütés, javítások) a 10 %költségáltalány elszámolásnak a fentieken túl vannak-e egyéb kritériumai, ugyanis évekkel ezelött a számlabefogadó (indokra már nem emlékszem) elhárította ennek lehetőségét.
üdv.
Eichardt
Kedves Eichardt!
A jövő évben mielőtt az első kifizetés megtörténik Önnek arról kell nyilatkoznia a bérbevevő felé, hogy a 10%-os költségátalány elszámolását, vagy a tételes költség elszámolást választja szja szempontjából. A tételes költség elszámolás választása esetén a tényleges költség arányról kell Önnek nyilatkoznia, hiszen csak így tudja a bérbevevő az adó levonását megtenni. A 10%-os költség átalány esetében nem kell rendelkezni a költségeket alátámasztó bizonylatokkal, míg a tétele elszámolás esetében szükségesek ezen bizonylatok, és az elévülési időn belül meg is kell őrizni őket (5 év). Az eho miatt továbbra is fogják nyilatkoztatni, ahogyan eddig is.
Az előző években Ön különadózó jövedelemként vallotta be a bérbeadásból származó jövedelmét, ezért nem számolhatott el költségeket.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós
Kérdésem az lenne, hogy az, hogy a bérbeadásból származó jövedelem összevonás alá tartozó jövedelem, azt is jelenti, hogy járulékokat is kell utána fizetni?
Kedves Eman Tsal!
A bérbeadás esetében amennyiben a bérbeadásból származó éves jövedelem az 1 millió forintot meghaladja, 14%-os eho fizetési kötelezettség keletkezik az szja mellett. Tb járulék nem terheli.
Üdvözlettel:
Héhn Miklós